第２回：賃料査定の重要性 – データ分析を駆使したTEMPOLYを運用する株式会社ゼン・ランド独自の査定方法を徹底解剖
不動産オーナーの皆様、こんにちは！TEMPOLY編集部です。
前回のメルマガでは、店舗賃貸の収益性の高さについて、具体的なデータとシミュレーションを用いて解説しました。今回のメルマガでは、店舗賃貸の収益性を最大化するための重要な要素である「賃料査定」に焦点を当て、TEMPOLYを運用する株式会社ゼン・ランド独自のデータ分析に基づく査定方法を徹底的に解説します。
１．賃料査定の重要性 – 正確な賃料設定が収益最大化の鍵
賃料は、不動産経営における収益の根幹をなすものであり、適切な賃料設定は安定した賃貸経営と収益最大化計画において非常に重要です。
店舗の賃料査定は、
- 店舗需要
- 物件前の人通り（量、年齢層）
- 過去の周辺賃料相場情報
- 店舗入口の位置
- 看板の位置
など、物件ごとに異なる個別要因を考慮する必要があり、単純な周辺相場比較だけでは不十分です。
ゼン・ランドでは、これらの個別要因を正確に把握し、最適な賃料をご提案するために、独自の「３つのデータ分析」による賃料査定方法を採用しています。
２．TEMPOLYを運用する株式会社ゼン・ランドゼン・ランド独自の３つのデータ分析による賃料査定方法 – データに基づいた客観的な査定
TEMPOLYを運用する株式会社ゼン・ランドでは、以下の３つのデータ分析を組み合わせることで、物件ごとにテナント需要の推測、精度の高い賃料査定を実現しています。
【1】マーケットレポート：商業統計調査を活用し、物件の商業ポテンシャルを可視化します。
【2】人流データ：GPSデータを用いた人流データにより、精度の高い人流の流れを捉え、商業需要を推測します。
【3】TEMPOLY：店舗専門不動産会社として培ってきた様々な店舗データ、店舗知識から最適な賃料をご提案します。
３．マーケットレポートの詳細 – 商業ポテンシャルの見える化
(注1)昼間人口＝会社員や学生、専業主婦
(注2)夜間人口＝居住者
【1】マーケットレポートでは、商業統計調査を基に、物件の商業としてのポテンシャルを多角的に分析します。
①人口構成の比較分析：物件周辺の昼間人口と夜間人口の構成を比較することで、テナント需要を推測します。
②昼間人口の詳細分析： 会社員、学生などの昼間人口の詳細な構成を分析することで、ターゲット層を明確にします。
③夜間人口の詳細分析：居住者の年齢構成、世帯構成、世帯年収などの詳細データを分析することで、地域住民の購買力を把握します。
これらの分析により、物件の持つ商業的な潜在能力を客観的に評価し、賃料設定に反映させることができます。
４．人流データの詳細 – 精度の高い人流分析による商業需要の推測
【2】人流データ分析では、GPSデータを用いて周辺道路の人の流れを、時間帯別、性別、年齢層別に分析します。
①通行人数分析: 物件の前面道路や周辺道路の通行人数を詳細に計測することで、潜在的な顧客数を把握します。（道路別のデータ調査も可能です。）
②時間帯別分析：時間帯別に人の流れを分析することで、ターゲット層の行動パターンを把握し、店舗の営業時間設定などに役立てることができます。
③性別分析：男女比の詳細なデータから、最適な業種選定をサポートします。
④年齢層分析: 年齢層分布を把握し、ターゲット顧客を特定することで、効果的なマーケティング戦略を立案することができます。
これらの詳細な人流分析データは、テナント需要の推測、賃料査定だけでなく、テナント誘致や店舗運営戦略にも活用することができます。
５．TEMPOLYの活用 – 店舗専門知識と豊富なデータに基づく賃料提案
【3】TEMPOLYを運用する株式会社ゼン・ランドは、店舗専門の不動産会社として培ってきた豊富な経験と知識、そして「TEMPOLY」を通じて蓄積した賃料データを活用し、最適な賃料をご提案します。
①店舗不動産の専門知識：建築基準法、認可、インフラ容量など、店舗不動産に関する専門知識に基づいたアドバイスを提供します。
②豊富な顧客ネットワーク： 豊富な顧客リストから店舗需要をリサーチし、最適なテナントを誘致します。
③賃料データの蓄積: 自社サイト「TEMPOLY」を活用し、各エリアごとの賃料データを蓄積しており、精度の高い賃料査定に役立てています。
まとめ
TEMPOLYを運用する株式会社ゼン・ランドは、マーケットレポート、人流データ、TEMPOLYと、独自の「３つのデータ分析」を駆使し、感覚ではないデータを元に精度の高い賃料査定、店舗需要の推測を実現します。これらのデータに基づいた賃料査定は、オーナー様の収益最大化に大きく貢献します。
