はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2,000件以上の物件情報の中から様々なオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しております。独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、適正家賃か、エリアの人流はどうか、など商圏の動きもセットで見て、勝ち筋があるかを一緒に検討しています。
「中目黒に出店したいけど、目黒川沿いは家賃が高そうで踏み切れない…」
「中目黒と池尻大橋、ウチの店ならどっちが“現実的な家賃感”で勝てる？」
中目黒・池尻大橋はどちらも渋谷に近い一方で、街の空気感と集客導線がかなり違います。だからこそ“駅名”だけで選ぶと、家賃と売上のバランスでつまずきやすいのがこのエリアの難しさです。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した中目黒・池尻大橋駅周辺の「募集賃料データ」をもとに、階数別の相場を整理し、業態ごとの狙い所を比較します。
「なんとなく高い／安い」ではなく、「この駅のこの階なら、坪単価◯万円（当社掲載の物件の平均値より）」という目線が持てるようにまとめました。
なお近年は賃料が上昇傾向にあるため、実際の募集賃料は本データより高めに出るケースもあります。データは“目線合わせ”の材料としてご活用ください。
【先に結論】あなたの業態はどこ？中目黒×池尻大橋の「向き・不向き」判定
まずは結論から。業態ごとに“勝ちやすい駅・階数”は分かれます。
ランチ中心業態（定食・カフェ・軽食）
ランチで回すなら、観光・回遊の流入も見込める中目黒が選択肢になりやすいです。特に1階は坪単価約3.79万円（当社掲載の物件の平均値より）と高い一方、2階は約2.60万円（当社掲載の物件の平均値より）まで下がります。看板が効く立地なら「視認性のある2階」で家賃を抑えつつ回転で回す設計が現実的です。池尻大橋は住宅寄りの導線が中心なので、“近隣リピート”を前提に、比較的値段が落ち着く募集も増えてきやすい2階（約1.46万円／坪：当社掲載の物件の平均値より）で固定費を軽くする戦略が噛み合います。
夜主体の飲食（バル・ビストロ・バー）
夜は「目的来店」が作れるかが勝負です。中目黒は飲食の選択肢が多く、B1（約2.77万円／坪：当社掲載の物件の平均値より）や2階（約2.60万円／坪：当社掲載の物件の平均値より）でも“行き先”になれれば成立しやすい一方、競合も強めです。池尻大橋は落ち着いた大人の利用と近隣需要が中心なので、派手な回遊で勝つより、常連化・指名化で積み上げるモデルが向きます（その分、入口づくりと情報発信が重要になります）。
物販・サロン（世界観重視／目的来店）
物販・サロンは、入口の分かりやすさより「辿り着ける導線（地図・口コミ・予約）」が作れれば空中階でも勝負になります。中目黒は2階～4階が2万円台前半～中盤（当社掲載の物件の平均値より）で選択肢があり、世界観投資との相性が良いエリアです。池尻大橋は2階が約1.46万円／坪（当社掲載の物件の平均値より）と一段落ち着くため、家賃を抑えて内装・体験に回しやすいのが強みになります。
テイクアウト・小箱（高回転／省人化）
テイクアウトは“入口までのストレス”が売上を左右します。中目黒の1階は高いものの、回遊の導線に乗れれば回転で回収しやすい傾向があります。池尻大橋は通りすがりの爆発力より、生活導線に刺さる導線づくり（朝・夕方の需要設計）で成立させるのがコツです。
この記事の賃料データの見方（エリア定義と算出条件）
・対象データ：TEMPOLYが保有する中目黒・池尻大橋駅周辺の募集賃料データ
・価格表記：共益費込みの「坪単価（1坪あたりの月額賃料）」
・サンプル数：階数によってデータ数が少ないため、上層階はブレやすい点に注意してください。
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重要：本記事の数値は「募集賃料」ベースの平均値です。物件スペック（築年数・間口・視認性・設備容量など）や条件交渉で前後するため、あくまで相場の目安としてご覧ください。 |
中目黒・池尻大橋の「人の流れ」と需要をざっくり押さえる
中目黒：回遊（目黒川・高架下）×目的来店が混ざる街
中目黒は、目黒川沿いの散策や季節イベントの来訪に加え、飲食・物販の“目的来店”が重なりやすいエリアです。さらに駅周辺には、高架下の数百メートル規模の区間で店舗が集積する商業空間もあり、徒歩回遊を生みやすい環境が整っています。
池尻大橋：渋谷近接の住宅エリア。近隣需要と落ち着きが武器
池尻大橋は渋谷に近く交通利便性が高い一方で、駅周辺は住宅街が広がりやすく、“近隣が通う”需要が軸になりやすいエリアです。カフェや小規模店舗も点在し、賑わいよりも滞在・リピートで積み上げるビジネスと相性が良い傾向があります。
【エリア別詳細】中目黒・池尻大橋の賃料相場とおすすめ業態
1. 中目黒エリア：相場は高めだが、2階・B1に“現実的な選択肢”がある
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階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
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B1 |
27,736円（約2.77万円） |
4件 |
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1階 |
37,879円（約3.79万円） |
37件 |
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2階 |
26,016円（約2.60万円） |
33件 |
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3階 |
23,186円（約2.32万円） |
7件 |
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4階 |
24,329円（約2.43万円） |
7件 |
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5階 |
32,883円（約3.29万円） |
4件 |
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7階 |
18,181円（約1.82万円） |
1件 |
解説：中目黒の1階は平均で約3.79万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）。2階に上がると約2.60万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）で、約31%下がります。路面の“看板効果”に家賃を払うか、2階・B1で固定費を抑えて内装や体験価値に振るかが判断の分かれ目です。
向いている業態：単価高めの飲食（目的来店）、世界観重視のアパレル・雑貨、予約制サロン（美容室・ネイル・整体など）
2. 池尻大橋エリア：固定費を抑えやすく、2階が候補になりやすい。近隣リピート型に向く
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階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
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B1 |
22,291円（約2.23万円） |
4件 |
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1階 |
25,765円（約2.58万円） |
13件 |
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2階 |
14,574円（約1.46万円） |
11件 |
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4階 |
12,667円（約1.27万円） |
4件 |
解説：池尻大橋は1階が平均で約2.58万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）、2階は約1.46万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）で、約43%下がります。中目黒と比べると、固定費を軽くしてスタートしやすい募集も増えてきやすい価格帯が見えます。2階で家賃を抑え、予約・SNS・口コミで“行き先”を作る戦略が特に噛み合います。
向いている業態：小規模カフェ・ベーカリー、プライベートサロン、地域密着の物販、予約制のサービス業（整体・鍼灸など）
【一覧表】駅別の坪単価・需要イメージまとめ
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エリア |
1階 平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
2階 平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
B1 平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
昼の需要 |
夜の需要 |
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中目黒 |
約3.79万円 |
約2.60万円 |
約2.77万円 |
◎（回遊＋目的来店） |
◯（飲食需要あり） |
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池尻大橋 |
約2.58万円 |
約1.46万円 |
約2.23万円 |
◯（近隣リピート） |
◯〜△（落ち着き） |
【業態別】失敗しないテナント選びの判断ポイント
ランチ中心業態の判断軸
・導線：散歩・回遊で拾うのか、近隣リピートで積むのか（中目黒／池尻大橋で設計が変わります）
・階数：1階に張るか、「2階で家賃を落として看板と導線で呼ぶ」か
・回転：席数より回転を上げる設計（ピーク時間帯とオペレーション）
夜主体（居酒屋・バー）の判断軸
・集客の作り方：回遊で拾うか（中目黒寄り）、常連化で積むか（池尻寄り）
・看板：空中階・地下の場合、袖看板や誘導サインが出せるか
・近隣配慮：音・煙・匂い・ゴミ動線など、運営条件を契約前に確認する
物販・サロンの判断軸
・目的来店の強さ：SNS・口コミ・予約導線を作れるか（階数が上がるほど重要）
・内装費：家賃を抑えた分を体験価値に回せるか（池尻2階は特に相性が良い）
・滞在性：客層が求める“落ち着き”と街の空気感が合うか
出店前に必ず確認！中目黒・池尻大橋テナントの契約チェックリスト
エリアが決まり、気になる物件が見つかったら、契約前に必ず以下をチェックしてください。
・用途地域・規約：あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
・設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？、排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
・看板ルール：袖看板や置き看板のサイズ・点灯時間に制限はないか？
・コスト試算：「1階」と「2階」「B1」の家賃差額を、「何人のお客さん」で埋める必要があるかシミュレーションしたか？
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
よくある質問
- 中目黒では、2階や地下でも集客できますか？
- 可能です。ただし“通りの流れ”と“入口の見つけやすさ”が前提になります。看板を出せる位置、階段・エレベーターの導線、地図アプリでの見え方まで含めて設計すると、1階より固定費を落として成立させやすくなります。
- 池尻大橋は、通りすがり集客が弱いぶん不利ですか？
- 不利とは限りません。池尻大橋は“近隣が通う”需要を作りやすいエリアです。営業時間（朝・夕方）、メニューや導線を生活リズムに合わせることで、安定売上を作りやすいのが強みです。
- 中目黒は季節イベントの混雑に売上が左右されますか？
- 立地によって影響は出ます。イベント流入を取りに行くなら回転・テイクアウト導線を強める。一方で混雑が苦手な客層を狙うなら、予約制や時間帯設計で“逃がす”戦略が有効です。
まとめ：中目黒は「回遊」、池尻大橋は「リピート」。家賃の正解は業態で変わる
中目黒・池尻大橋は、距離が近いのに勝ち方がまったく違うエリアです。中目黒は回遊と話題性を取り込みやすい反面、家賃が高く競合も強い。池尻大橋は落ち着きと近隣需要で積み上げられる一方、入口づくりと発信力がより重要になります。
だからこそ、物件選びは「駅名のイメージ」ではなく、「階数×家賃×集客導線」で決めるのが一番安全です。
TEMPOLYでは、今回の募集賃料データに加え、通りの導線や周辺の競合状況まで踏まえて、「あなたの業態なら、この駅のこの階が適正です」という形で具体的にご提案できます。非公開物件も含めて比較したい方、適正家賃を固めたい方は、お気軽にご相談ください。
