はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、毎月400〜500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2,000件以上の物件情報の中から、さまざまなオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しております。独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、適正家賃か、エリアの人流はどうか、といった“商圏の動き”もセットで見て、勝ち筋があるかを一緒に検討しています。
「恵比寿に出店したいけど、家賃が高すぎて手が出ない…」
「西口と東口、ウチの店ならどっちが正解？」
この2つは、出店相談の現場で特に多い“迷いどころ”です。恵比寿は駅の表裏や裏路地で、客層も時間帯も空気感もガラッと変わる街だからです。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した恵比寿周辺の「実際の募集賃料データ」をもとに、主要4エリア（恵比寿駅西口、恵比寿駅東口、代官山、中目黒）を徹底比較します。
「なんとなく高い」というイメージではなく、「このエリアのこの階なら、坪単価◯万円」という具体的な相場を押さえることで、根拠を持って出店エリアと階数を選べるようになります。
【結論】あなたの業態はどこ？恵比寿4エリアの「向き・不向き」判定
まずは結論から。業態ごとに、狙うべき“街”と“階数”は傾向として分かれやすいので、ここで整理します。
ランチ中心業態（定食・カフェ・麺類）
候補になりやすいのは「恵比寿駅西口」と「恵比寿駅東口」です。
・恵比寿駅西口：駅近の飲食導線が強く、仕事帰りの需要まで拾いやすいエリアです。
・恵比寿駅東口：落ち着いた街並みが多く、ガーデンプレイス方面の来街動線も狙えます。
ポイント：西口は1階が坪単価約3.82万円（当社掲載の物件の平均値より）と高水準。2階は約3.04万円（当社掲載の物件の平均値より）まで下がります。東口は1階約3.38万円（当社掲載の物件の平均値より）に対し、2階は約2.34万円（当社掲載の物件の平均値より）と差が出るため、「視認性の良い2階」を狙うと総賃料が落ち着くものも増えてきます。
居酒屋・バー業態（夜主体）
夜の売上を軸にするなら、「恵比寿駅西口」を中心に、狙いを“路地”まで落とし込むのが基本です。
ポイント：地下1階でも坪単価約2.81万円（当社掲載の物件の平均値より）と現実的。3階以降は2.4〜2.5万円台（当社掲載の物件の平均値より）が中心で、ビルインで家賃を調整しつつ回遊を取りにいけます。東口は落ち着いた立地も多い分、看板と導線設計（入口の分かりやすさ）を前提に検討するのがおすすめです。
カフェ・サロン・物販（世界観重視）
「わざわざ行きたい店」を目指すなら、「代官山」と「中目黒」が有力候補。恵比寿なら「東口の住宅寄りエリア」で“隠れ家”を狙う選択肢もあります。
ポイント：代官山は1階が約4.03万円（当社掲載の物件の平均値より）と高い一方、2〜6階は2.9万円前後（当社掲載の物件の平均値より）で推移。中目黒は2階が約2.50万円（当社掲載の物件の平均値より）で、世界観勝負の“上階”が成立しやすい相場です。
テイクアウト・立ち飲み（高回転・小箱）
「駅動線で回転数を稼ぐ」モデルなら、恵比寿駅の西口・東口で“人が流れる側”を優先します。
ポイント：坪単価は高めでも、10坪以下の小箱・地下・2階で総賃料を調整できます。家賃は回転率（客数）で回収する設計に寄せるのがおすすめです。
この記事の賃料データの見方（エリア定義と算出条件）
ここから詳細なデータを見ていきますが、その前に前提条件を整理します。
対象データ：TEMPOLYが保有する恵比寿周辺（恵比寿駅西口・東口、代官山、中目黒）の募集賃料データ
価格表記：共益費込みの「坪単価（1坪あたりの月額賃料）」
注意点：
- 「募集賃料」ベースです。実際の契約時には、交渉によりこれより安くなる可能性があります。
- 物件スペック（立地の強さ、視認性、ビルグレード等）により前後するため、「相場の目安」としてご覧ください。
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※本記事の数値は、当社掲載の物件の平均値より算出した「あくまで平均値」です。直近は賃料の上振れが見られる局面もあるため、実際の募集条件・成約条件は個別物件で必ずご確認ください。 |
恵比寿周辺の「人の流れ」と「需要」の基礎知識
恵比寿駅西口
飲食店の密度が高く、仕事終わりの会食からカジュアルな飲みまで選択肢が豊富。駅近の回遊が強い一方、一本入った路地でも“目的来店”が成立しやすいのが特徴です。
恵比寿駅東口（広尾方面・ガーデンプレイス方面）
全体としては落ち着いた街並みが多く、住宅寄りの需要もあります。駅前の賑わいと、少し離れた“隠れ家”立地の両方が混在するため、業態の相性で街を選ぶのがコツです。
代官山
ブティックやセレクトショップ、カフェが点在し、感度の高い客層が集まりやすいエリア。通りすがりよりも“目的来店”が中心で、ブランド体験を作れる業態に向きます。
中目黒
住宅地と商業地がバランスよく混ざり、カフェやレストラン、セレクトショップが集まるエリア。散策需要がある一方で、夜は飲食の選択肢も多く、時間帯で客層が切り替わります。
【エリア別詳細】恵比寿周辺4エリアの賃料相場とおすすめ業態
ここからが本題です。エリアごとに、階数別の賃料相場（当社掲載の物件の平均値より）を整理します。
恵比寿駅西口エリア（恵比寿西・恵比寿南）：賃料相場（階数別）
▼ 賃料相場（坪単価）（当社掲載の物件の平均値より）
|
階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
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B1階 |
約2.81万円 |
8件 |
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1階 |
約3.82万円 |
19件 |
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2階 |
約3.04万円 |
12件 |
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3階 |
約2.52万円 |
10件 |
|
4階 |
約2.48万円 |
8件 |
|
5階 |
約2.40万円 |
1件 |
|
6階 |
約2.47万円 |
7件 |
|
7階 |
約2.36万円 |
4件 |
|
8階 |
約2.45万円 |
1件 |
|
11階 |
約1.53万円 |
1件 |
解説：
1階は坪単価約3.82万円（当社掲載の物件の平均値より）と高水準ですが、地下1階は約2.81万円（当社掲載の物件の平均値より）、2階は約3.04万円（当社掲載の物件の平均値より）まで下がります。3階以降は2.4〜2.5万円台（当社掲載の物件の平均値より）が中心で、ビルインで家賃を調整しながら夜の回遊を取りにいける相場感です。
向いている業態：
居酒屋・バル・ワインバー／仕事帰り需要の強い定食・中華・ラーメン／テイクアウト併設の小型店
恵比寿駅東口エリア（恵比寿・東・広尾）：賃料相場（階数別）
▼ 賃料相場（坪単価）（当社掲載の物件の平均値より）
|
階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
|
B1階 |
約3.00万円 |
8件 |
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1階 |
約3.38万円 |
34件 |
|
2階 |
約2.34万円 |
15件 |
|
3階 |
約2.11万円 |
7件 |
|
4階 |
約2.66万円 |
5件 |
|
5階 |
約2.67万円 |
4件 |
|
6階 |
約3.37万円 |
6件 |
|
7階 |
約1.73万円 |
1件 |
|
8階 |
約3.41万円 |
2件 |
解説：
1階は約3.38万円（当社掲載の物件の平均値より）に対して、2階は約2.34万円（当社掲載の物件の平均値より）と一段下がります。空中階で“隠れ家”を作りたい場合は2〜3階が現実的。6階や8階で坪単価が上がるケースもあるため、スペック（視認性・ビルグレード等）で単価が動く前提で見ておくのがおすすめです。
向いている業態：
予約が取れるイタリアン・ビストロ／落ち着いたカフェ・ベーカリー／美容室・プライベートサロン／物販（ライフスタイル系）
代官山エリア：賃料相場（階数別）
▼ 賃料相場（坪単価）（当社掲載の物件の平均値より）
|
階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
|
B2階 |
約3.00万円 |
1件 |
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B1階 |
約2.30万円 |
15件 |
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1階 |
約4.03万円 |
39件 |
|
2階 |
約2.94万円 |
21件 |
|
3階 |
約2.65万円 |
15件 |
|
4階 |
約2.67万円 |
7件 |
|
5階 |
約2.91万円 |
9件 |
|
6階 |
約2.92万円 |
11件 |
|
7階 |
約2.45万円 |
5件 |
|
8階 |
約2.02万円 |
1件 |
解説：
1階は約4.03万円（当社掲載の物件の平均値より）と高い一方で、2〜6階は2.9万円前後（当社掲載の物件の平均値より）で推移しています。世界観で勝負できる業態なら、上階で家賃を調整しつつ内装に投資する設計が取りやすい相場です。
向いている業態：
アパレル・古着・セレクトショップ／ライフスタイル雑貨／こだわりのカフェ・ベーカリー／予約制サロン
中目黒エリア：賃料相場（階数別）
▼ 賃料相場（坪単価）（当社掲載の物件の平均値より）
|
階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
|
1階 |
約3.55万円 |
2件 |
|
2階 |
約2.50万円 |
3件 |
|
3階 |
約3.25万円 |
2件 |
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7階 |
約1.82万円 |
1件 |
解説：
1階は約3.55万円（当社掲載の物件の平均値より）。2階は約2.50万円（当社掲載の物件の平均値より）まで下がります。3階が約3.25万円（当社掲載の物件の平均値より）と上がるケースもあり、駅近の視認性やビルスペックで単価が左右されやすいエリアです。上階でも目的来店が成立する業態は、2階を軸に検討すると家賃バランスが取りやすくなります。
向いている業態：
カフェ・レストラン（目的来店）／ギャラリー併設の物販／予約制の美容・整体／ブランド体験型の小規模店舗
【一覧表】エリア別の坪単価・需要イメージまとめ
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エリア名 |
B1 平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
1階 平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
2階 平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
昼の需要 |
夜の需要 |
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恵比寿駅西口 |
約2.81万円 |
約3.82万円 |
約3.04万円 |
◎（駅動線＋ビジネス） |
◎（会食〜カジュアル） |
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恵比寿駅東口 |
約3.00万円 |
約3.38万円 |
約2.34万円 |
◯（落ち着き＋住宅） |
◯（店次第で強い） |
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代官山 |
約2.30万円 |
約4.03万円 |
約2.94万円 |
◯（目的来店） |
◯（落ち着いた夜） |
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中目黒 |
— |
約3.55万円 |
約2.50万円 |
◯（散策・ランチ） |
◯（飲食も強い） |
【業態別】失敗しないテナント選びの判断ポイント
ランチ中心業態の判断軸
平日のランチ売上で家賃を回収するモデルなら、以下を確認してください。
- 母数：徒歩5分圏内にオフィス・商業施設・住宅導線があるか？
- 階数：1階にこだわるか、「2階で家賃を下げて看板で呼ぶ」か？（東口は2階で約1万円/坪ほど差が出るケースもあります）
- テイクアウト：店前の導線（視認性）と受け渡し動線を作れるか？
居酒屋・バー業態の判断軸
夜の売上がメインなら、以下の視点で選びます。
- 時間帯：何時がピークか？（終電後も取るなら“路地の回遊”が残る場所を選ぶ）
- 導線：1次会・2次会の動きがある通りか？（駅からの帰宅動線に乗っているか）
- 看板：地下・空中階の場合、袖看板や入口サインを出せるか？
カフェ・物販・サロン業態の判断軸
世界観や滞在価値を売るなら、以下がポイントです。
- 内装費：家賃を調整した分、内装や什器に投資して“選ばれる理由”を作れるか？
- 静けさ：ターゲットは「賑やか」と「隠れ家」、どちらを好むか？
- 目的来店：駅から遠くても、SNSや口コミで来てくれる仕組みを作れるか？
出店前に必ず確認！恵比寿テナントの契約チェックリスト
エリアが決まり、気になる物件が見つかったら、契約前に必ず以下をチェックしてください。
- 用途地域・規約：あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？ 排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
よくある質問
Q. 恵比寿では、地下1階でも集客できますか？
- 可能です。ただし「通り」と「入口」を選んでください。駅近や飲食の回遊がある通り沿いなら、地下でも看板次第で十分集客できます。家賃は1階より下がるケースもあるため、その分を内装や広告に回す戦略は有効です。
Q. ランチ中心の場合、駅近にこだわった方がいいですか？
- 「駅からの距離」だけでなく「昼の動線」が重要です。平日12時台に人が歩いているか、テイクアウト需要があるか、近隣にオフィス・住宅どちらが多いかを必ず現地で確認しましょう。
Q. サロンや物販は、何階までなら成立しますか？
- 4階くらいまでは現実的です。世界観と予約導線（SNS・口コミ）が作れていれば、空中階でもお客さまは上がってくれます。ただし、5階以上はエレベーター待ちなどで心理的ハードルが増えるため、入口の分かりやすさと導線設計をより丁寧に詰めてください。
まとめ：恵比寿は「街の選び方」で家賃効率が変わる
恵比寿での物件探しは、“恵比寿”という一括りでは判断できません。西口の回遊を取りにいくのか、東口の落ち着きで単価を上げるのか。あるいは代官山・中目黒まで含めて、世界観と目的来店で勝つのか。
今回のデータから見えてくるのは、同じエリアでも階数で坪単価が大きく動き、選び方ひとつで固定費の重さが変わるということです。まずは「勝負する時間帯（昼／夜）」と「来店動機（通りすがり／目的来店）」を先に決め、その設計に合う街と階数を選びましょう。
TEMPOLYでは、今回ご紹介したデータを起点に、「あなたの業態なら、この街のこの通り・この階数が適正です」という形で、家賃の根拠づけから物件提案まで一緒に伴走できます。
・まだエリアを迷っている（西口か東口か、代官山・中目黒まで見るべきか）
・家賃の上限から逆算して、成立する坪数と階数を知りたい
・表に出ていない“非公開物件”も含めて検討したい
という方は、まずは気軽にご相談ください。恵比寿・代官山・中目黒の特性を踏まえて、出店の勝ち筋がある選択肢に絞り込んでいきます。
