はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、 毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2000件以上の物件情報の中から様々なオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しております。
独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、適正家賃か、エリアの人流はどうか、など商圏の動きもセットで見て、勝ち筋があるかを一緒に検討しています。
「渋谷に出店したいけど、家賃が高すぎて手が出ない…」
「道玄坂と奥渋、ウチの店ならどっちが正解？」
そんなご相談を、日々本当によくいただきます。渋谷は通り一本入るだけで、家賃も客層もガラリと変わる街だからです。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した渋谷駅周辺の「実際の募集賃料データ」をもとに、主要6エリア（宇田川町・神南、奥渋・松濤、円山町・神泉、道玄坂、渋谷駅東口、桜丘町）を徹底比較します。
「なんとなく高い」というイメージではなく、「このエリアのこの階なら、坪単価◯万円」という具体的な相場を知ることで、根拠を持って出店エリアを選べるようになります。
【結論】あなたの業態はどこ？渋谷6エリアの「向き・不向き」判定
まずは結論から。業態ごとに狙うべきエリアは明確に分かれます。
ランチ中心業態（定食・カフェ・麺類）
おすすめは「渋谷駅東口」と「宇田川町・神南」の2択です。
渋谷駅東口： オフィスワーカーと乗り換え客のランチ需要が圧倒的です。
宇田川町・神南： 買い物客・観光客が多く、集客力は最強クラスです。
1階は坪単価3.7万円〜4.8万円と高額ですが、2階に上がると2万〜3万円台まで下がります。「視認性の良い2階」を狙うのが家賃を抑えるコツです。
居酒屋・バー業態（夜主体）
夜の集客をメインにするなら、「道玄坂」と「円山町・神泉」が中心候補です。
道玄坂： 1次会から2次会まで、一晩中人が回遊しています。
円山町・神泉： 深夜帯の飲食・バー需要が非常に強く、朝まで営業する業態に最適です。
地下1階〜3階の物件が豊富です。2階以降なら坪単価2万円台中盤で探せるため、家賃と売上のバランスが取りやすいエリアです。
カフェ・サロン・物販（世界観重視）
「わざわざ行きたい店」を目指すなら、「奥渋・松濤」と「桜丘町」です。
奥渋・松濤： 感度の高い生活者や、落ち着いたカフェを好む層が集まります。
桜丘町： 渋谷の中では比較的落ち着いており、隠れ家サロンや小規模飲食に向いています。
中心部より坪単価が抑えめで、静かな環境が手に入ります。空中階（2階以上）なら坪単価2万円前後の物件も見つかります。
テイクアウト・立ち飲み（高回転・小箱）
「宇田川町・神南」「道玄坂」「渋谷駅東口」の3エリアで、人通りの多い場所を狙います。
坪単価は高いですが、10坪以下の小箱や、地下1階・2階の狭小物件なら総賃料を抑えられます。「回転数」で家賃を回収できるエリアです。
この記事の賃料データの見方（エリア定義と算出条件）
ここからは詳細なデータを見ていきますが、その前に前提条件を整理します。
●対象データ
TEMPOLYが保有する渋谷駅周辺の募集賃料データ
●価格表記
共益費込みの「坪単価（1坪あたりの月額賃料）」
●注意点
「募集賃料」ベースです。 実際の契約時には、交渉によりこれより安くなる可能性があります。あくまで平均値です。 物件のスペックにより前後はあるため、「相場の目安」としてご覧ください。
渋谷駅周辺の「人の流れ」と「需要」の基礎知識
詳細なエリアレポートに入る前に、渋谷の「人の動き（需要）」をざっくり押さえておきましょう。
渋谷駅東口
平日昼のランチ需要と、夕方の帰宅前需要が安定しています。逆に、深夜の飲食需要はそこまで強くありません。
宇田川町・神南
若者の買い物・エンタメ目的が多く、平日よりも週末に人が爆発的に増えます。昼から夜まで絶え間なく人が動きます。
道玄坂 / 円山町・神泉
「夜の街」です。1次会・2次会・3次会と、深夜遅くまで飲食需要が続きます。特に金・土の夜は眠りません。
奥渋・松濤 / 桜丘町
住宅街とオフィスが混ざるエリア。「通りすがり」の集客よりも、「目的来店（SNSを見て来るなど）」がメインになります。
【エリア別詳細】渋谷6エリアの賃料相場とおすすめ業態
ここからが本題です。6つのエリアごとに、階数別のリアルな賃料相場を公開します。
1. 宇田川町・神南エリア：若者が集まるトレンド中心地
渋谷の代名詞とも言える、若年層や観光客が最も多いエリアです。路面店の競争率は激しいですが、空中階にはチャンスがあります。
| 階数 | 平均坪単価 | 参考物件データ数 |
| B1階 | 約3.53万円 | 24件 |
| 1階 | 約4.79万円 | 67件 |
| 2階 | 約3.11万円 | 38件 |
| 3〜4階 | 約2.4万円台 | 57件 |
| 5〜9階 | 約2.3〜2.7万円 | 90件以上 |
解説
1階は坪単価約4.8万円と突出して高いですが、2階に上がると約35%安くなります。2階以上でも集客できる「ブランド力」や「SNS発信力」があるなら、上層階が狙い目です。
向いている業態
単価高めのレストラン・ビストロ（目的来店）、世界観重視のアパレル・古着屋、若年層向けの美容室・ネイルサロン
2. 奥渋・松濤エリア：感度の高い「目的来店」が狙える街
センター街の喧騒を抜けた先にある、落ち着いたエリアです。「奥渋（オクシブ）」ブランドが確立されており、感度の高い大人が集まります。
| 階数 | 平均坪単価 | 参考物件データ数 |
| B1階 | 約2.24万円 | 2件 |
| 1階 | 約3.49万円 | 11件 |
| 2〜3階 | 約2.1〜2.3万円 | 5件 |
| 4〜6階 | 約2.0〜2.6万円 | 3件 |
解説
宇田川町に比べると1階も安くなりますが、それでも3.5万円前後です。特筆すべきは2階以上の安さ（2万円台前半）。静かな環境を活かした隠れ家店舗に適しています。
向いている業態
こだわりのカフェ・ベーカリー・コーヒースタンド、アート色の強い雑貨店・ライフスタイルショップ、予約制の美容室・プライベートサロン
3. 円山町・神泉エリア：深夜まで眠らない大人の飲食街
ライブハウスやクラブが多く、夜から深夜にかけての回遊性が抜群に高いエリアです。神泉駅に近づくほど、落ち着いた名店が増えます。
| 階数 | 平均坪単価 | 参考物件データ数 |
| B1階 | 約1.82万円 | 1件 |
| 1階 | 約3.91万円 | 20件 |
| 2〜3階 | 約2.6〜2.9万円 | 23件 |
| 4〜5階 | 約2.1〜2.4万円 | 13件 |
解説
1階は約3.9万円と高水準ですが、2〜3階が2万円台後半で豊富にあります。夜の飲食ビルとしての認知度が高いため、空中階でもフリー客（飛び込み）が期待できる貴重なエリアです。
向いている業態
バー・ダイニングバー・ワインバー、ライブ後の打ち上げ需要を狙う居酒屋、深夜営業のレストラン
4. 道玄坂エリア：圧倒的な回遊性を誇る「夜のメイン通り」
渋谷駅から直結する道玄坂は、昼夜問わず人が途切れません。ビルイン物件（空中階・地下）の選択肢が最も多いエリアです。
| 階数 | 平均坪単価 | 参考物件データ数 |
| B1階 | 約2.55万円 | 24件 |
| 1階 | 約4.57万円 | 57件 |
| 2階 | 約2.94万円 | 32件 |
| 3〜5階 | 約2.5万円前後 | 91件 |
| 6〜9階 | 約2.3〜2.4万円 | 67件 |
解説
1階は宇田川町同様に高額ですが、地下1階（約2.5万円）と2階（約2.9万円）のコスパが優秀です。看板さえしっかり出せれば、路面店並みの集客力を、路面店の半額近い家賃で確保できます。
向いている業態
1次会需要の居酒屋・焼肉店、2次会・3次会狙いのバー・スナック・カラオケ、始発待ち需要を取り込む24時間営業店
5. 渋谷駅東口エリア：オフィスワーカーの胃袋を支える街
ヒカリエや渋谷スクランブルスクエアなど、大型オフィスビルに隣接するエリア。平日のランチ需要はここが最強です。
| 階数 | 平均坪単価 | 参考物件データ数 |
| B1階 | 約3.47万円 | 28件 |
| 1階 | 約3.74万円 | 84件 |
| 2階 | 約2.41万円 | 35件 |
| 3〜9階 | 約2.0〜2.2万円 | 174件 |
解説
1階（約3.7万円）とB1階（約3.5万円）の差が小さく、地下も人気があることがわかります。一方で2階になると一気に2.4万円まで下がるため、ランチ回転率重視なら2階以上が利益を出しやすい構造です。
向いている業態
平日ランチ＋夜のちょい飲み居酒屋、定食屋・中華・ラーメン、テイクアウト需要のある弁当・惣菜店
6. 桜丘町エリア：再開発で注目の「落ち着いた渋谷」
駅近ながらも坂の上に位置し、喧騒から離れた独自の雰囲気があります。再開発が進んでいますが、まだ割安な物件が見つかる穴場です。
| 階数 | 平均坪単価 | 参考物件データ数 |
| 1階 | 約2.09万円 | 2件 |
| 2階 | 約2.00万円 | 2件 |
| 4〜8階 | 約1.4〜2.4万円 | 数件 |
解説
サンプル数が少ないためブレがありますが、1階でも坪単価2万円程度から狙える可能性があります（渋谷中心部の半額以下）。「知る人ぞ知る店」を作るなら最高の立地です。
向いている業態
隠れ家サロン・整体・クリニック、近隣オフィス向けの落ち着いたカフェ、地域密着型の小規模飲食
【一覧表】エリア別の坪単価・需要イメージまとめ
ここまでの内容を、比較しやすい一覧表にまとめました。
| エリア名 | 1階 平均坪単価 | 2階 平均坪単価 | 昼の需要 | 夜の需要 |
| 宇田川町・神南 | 約4.79万円 | 約3.11万円 | ◎（週末・観光） | ◯（平日も安定） |
| 奥渋・松濤 | 約3.49万円 | 約2.14万円 | ◯（静か） | ◯（落ち着いた夜） |
| 円山町・神泉 | 約3.91万円 | 約2.63万円 | △（場所による） | ◎（深夜まで強い） |
| 道玄坂 | 約4.57万円 | 約2.94万円 | ◯（立地次第） | ◎（朝まで強い） |
| 渋谷駅東口 | 約3.74万円 | 約2.41万円 | ◎（平日ランチ） | ◯（仕事帰り） |
| 桜丘町 | 約2.09万円 | 約2.00万円 | ◯（生活動線） | △（静かな夜） |
【業態別】失敗しないテナント選びの判断ポイント
「自分の店ならどこを選ぶべきか？」を迷わないための、具体的な判断基準を紹介します！
ランチ中心業態の判断軸
平日のランチ売上で家賃を回収するモデルなら、以下を確認してください。
A. 徒歩5分圏内にオフィスビルや学校があるか？
B. 1階にこだわるか、「2階で家賃を下げて看板で呼ぶ」か？（東口なら2階で坪1.3万円も下がります）
C. テイクアウトならお弁当販売ができる「店前のスペース」や「窓」があるか？
居酒屋・バー業態の判断軸
夜の売上がメインなら、以下の視点で選びます。
時間帯： 終電後も営業するか？（するなら円山町・道玄坂一択）
導線： 2次会利用を狙うなら、1次会エリア（居酒屋ビル）からの流れがあるか？
看板： 空中階・地下の場合、「袖看板」が目立つ位置に出せるか？
カフェ・物販・サロン業態の判断軸
世界観や滞在価値を売るなら、以下がポイントです。
内装費： 家賃を抑えた分（奥渋・桜丘など）、内装にお金をかけて世界観を作れるか？
静けさ： ターゲット顧客は「賑やかな場所」と「隠れ家」、どちらを好むか？
目的来店： 駅から遠くても「SNSを見て来てくれる」コンテンツ力があるか？
よくある質問
Q. 渋谷では、地下1階でも集客できますか？
A. 可能です。ただし「通り」を選んでください。道玄坂やセンター街のような「人通りの多い通り」沿いなら、地下でも看板次第で十分集客できます。家賃は1階より2〜4割安くなるため、その分を内装費や広告費に回す戦略は非常に有効です。
Q. ランチ中心の場合、駅近にこだわった方がいいですか？
A. 「駅からの距離」より「人の流れ」が重要です。例えば渋谷駅東口なら駅近が有利ですが、宇田川町なら駅から遠くても「買い物客が流れる通り」であればランチ需要は十分あります。駅距離だけでなく「昼12時にその通りを人が歩いているか」を確認してください。
Q. サロンや物販は、何階までならアリですか？
A. 4階くらいまでは許容範囲です。世界観とSNS集客ができれば、4階までならお客さまは上がってくれます。
ただし、5階以上になると「エレベーター待ち」がストレスになったり、ふらっと来店する客がゼロになったりするため、慎重な判断が必要です。
まとめ：渋谷の物件探しは「坪単価」と「時間帯」で決める
渋谷でのテナント探しで失敗しないポイントは、以下の3点です。
- 坪単価のリアルを知る： エリアと階数で、家賃は倍以上変わります。無理のない階数を選びましょう。
- 勝負する時間帯を決める： ランチで勝つなら東口、深夜で勝つなら円山町。時間帯とエリアをマッチさせます。
- 「路面」に固執しない： 2階や地下でも、看板と導線設計次第で利益は最大化できます。
TEMPOLYでは、今回ご紹介したデータをもとに、「あなたの業態なら、このエリアのこのビルが適正価格です」という具体的なご提案が可能です。
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