はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、 毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2000件以上の物件情報の中から様々なオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しております。独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、適正家賃か、エリアの人流はどうか、など商圏の動きもセットで見て、勝ち筋があるかを一緒に検討しています。
「あそこの通りは人が多いから、きっと繁盛するはず」。そう思って契約したのに、フタを開けたら誰も入ってこない…。そんな失敗は絶対に避けたいですよね。
道路に面した1階部分にあり、通りから直接出入りできる店舗のことを「路面店」といい、同じビルのB1Fや2階に比べて、賃料は1.5倍程度高くなりますが、その分、視認性が高く、通行人がそのまま顧客となることもあり、集客に有利です。ただし、重要なのは通行人の「量」と「質」です。
そこでこの記事では、路面店立地の特徴を、「人通りの『量』と『質』の見極め方」「集客しやすい物理的な条件（視認性・間口・歩道幅など）」「家賃と売上のバランスを数字で確認する考え方」という3つのポイントから整理していきます。
「なんとなく人通りが多いから」ではなく、「この条件・この数字なら勝負していい」「この条件ならいったんやめておこう」と、路面店における立地を冷静にジャッジできるようになるはずです。
さあ、順序立てて、ひとつひとつの課題をクリアしていきましょう！
なぜ人通りの多い路面店が魅力的に見えるのか
人通りの多い路面店は、「建物自体が巨大な広告塔になる」ため、うまくハマれば強力な集客の装置になります。ただし、人通りの量だけに目を奪われると、ターゲット不一致や高い固定費で苦しみやすくなるのです。
路面店の一番の強みは、建物自体が24時間365日、通行人に対して「ここにこういうお店がありますよ」とアピールし続けてくれることです。ショッピングセンターの中の区画や、ビルの上階のテナントと違い、通りを歩くすべての人にお店の存在を見せ続けることができます。
追加の広告費をかけなくても、看板やファサード（お店の外観）の作り方次第で、常に新しいお客様の目に触れ続けてくれる。言い換えれば、高い路面店の賃料は「人流という広告枠を、毎月まとめ買いしている状態」です。この費用対効果を最大化するには、外観のデザインで「この店、何？」と通行人を一人でも多く立ち止まらせることが重要です。
だからこそ、以下の点が、立地選びの初期段階からとても重要になります。
・その人流をきちんと売上に変えられるか
・ターゲットと人通りの質が合っているか
・ファサードや導線の作り込みで「入りやすさ」を確保できるか
一方で、「人通りが多ければ売上も上がるはず」と考え、通行量だけを見て出店してしまうと、いざ開けてみたらターゲットと合わずに苦戦するケースが少なくありません。そこで次章では、人通りの「量」と「質」をどうセットで見るべきか、もう少し具体的に整理していきます。
人通りの「量」と「質」をセットで見る
通行量の多さはスタートラインに過ぎません。「誰が」「どんな目的で」「どの時間帯に」歩いているかまで含めて、人通りの質を確認してはじめて、その通りが自分のビジネスの主戦場になり得るかどうかが見えてきます。
2-1. 「人通りが多い＝売上アップ」ではない理由
まず押さえておきたい前提は、「通行量と売上は、必ずしも比例しない」ということです。
たとえば、オフィスワーカーしか歩いていないビジネス街に、ベビーカー向けの子ども用品店を出しても、なかなか結果は出ませんよね。通行量が多くても、そのほとんどがターゲット外のお客様であれば、その人流は売上に結びつきません。
また、同じ通行量でも、「通勤・通学で足早に通り過ぎてしまう動線なのか」「立ち止まってウィンドウを見る余裕がある動線なのか」といった理由によって来店率はまったく変わってきます。
駅前の細い通路のように、とにかくみんなが急いで歩いている場所では、興味があっても立ち止まりにくいですよね。ですから、「通行量が多いこと」自体はあくまでスタートラインです。その上で、
・属性（年代・性別など）：ターゲットに合っているか
・目的（通勤・買い物など）：立ち止まる気持ちの余裕があるか
・余白：立ち止まってウィンドウを見られるスペースがあるか
といった、「誰が、どんな気分で歩いているか」を把握することが、失敗を避ける近道なのです。
2-2. ターゲットと人の流れが合っているかを確認する
人通りの「質」を見るうえでの基本は、ターゲット像と実際の人流がきちんと重なっているかどうかです。たとえば、次の例が挙げられます。
・キッズアパレルやママ向け雑貨 → 子育て世帯が多い住宅街の生活動線
・ビジネスパーソン向けのテイクアウトフード → オフィス街のランチ動線
・観光客向けの土産物や体験型コンテンツ → 観光地や繁華街のメインストリート
このような形で、「誰に売りたいのか」と「その人が日常的に歩いている通り」が一致していることが重要です。
TEMPOLYでは、こうした感覚的な話を、商圏データや人流データで裏づけしながら一緒に見ていきます。「なんとなく若い人が多そう」「ファミリー層が多そう」といった印象論ではなく、実際に何歳〜何歳くらいの人が、どの時間帯にどれくらい歩いているのかを、数字ベースでチェックしていくイメージです。
2-3. 平日／休日・時間帯別の人通りをチェックする
もうひとつ大切なのが、「いつ人がいるか」という時間軸の視点です。
・平日のランチタイムだけ人がドッと増える
・休日の昼間は家族連れが多い
・夜の時間帯だけ若いカップルが多い
このように、時間帯ごとにまったく違う顔を見せることがよくあります。たとえばオフィス街に出すランチ特化型の飲食店であれば、平日11時〜14時の通行量と属性、そしてその時間帯にどれくらいの回転数を回せるかを重点的に見るべきです。
一方、住宅街のパン屋さんなら、朝の通学・通勤時間帯や夕方の買い物帰りの動線を重視することになります。「いつ・どんな人が・どれくらい歩いているのか」を、最低でも平日と休日、昼と夜でそれぞれチェックしておくと、後の売上シミュレーションがぐっと現実的になります。
集客できる路面店立地の物理的条件
「人は通るのに店に入ってこない」。その原因の多くは、駅からの動線、視認性など4つのポイントで理解できます。
3-1. 駅距離と主要な動線｜自然な「通り道」になっているか
まず大事なのは、「そもそもその通りが、日常的な通り道になっているかどうか」です。
駅から徒歩5分圏内であっても、「みんなが通る最短ルート上にあるのか」「1本裏道に入った場所なのか」によって、人の数は大きく変わります。
また、幹線道路、大きな交差点、高架、急な坂道などは「商圏バリア」になりやすく、「ここから向こう側にはなかなか歩いて行かない」という境界になりがちです。同じエリア内でも、こうしたバリアを挟むと、実質的な商圏がかなり変わることも多いですね。
3-2. 視認性と間口の広さ｜「見つけやすさ」が命
次に重要なのが視認性です。50m手前・20m手前・10m手前のそれぞれから見たときに、以下をチェックしてみてください。
・パッと見て何のお店か分かるか
・電柱や街路樹、他店の看板に隠れていないか
・曲がり角の内側に入り込みすぎていないか
間口の広さも、とても大きなポイントです。間口が狭いと、それだけ通行人の視界に入る時間が短くなり、「なんとなく通り過ぎてしまった」ということが増えます。逆に、間口が広い店舗は、それだけ多くの人の目に触れ、ふと立ち止まってもらえる確率が高くなります。
3-3. 歩道の幅・車道との距離｜立ち止まりやすさをチェック
人が立ち止まれるスペースがあるかどうかも重要です。
歩道が極端に狭い場所や、車道との距離が近すぎる場所では、お客様の足が止まりにくくなります。立ち止まってウィンドウを見るには、後ろを歩く人の邪魔にならない「150cm以上の有効幅」があるかを確認しましょう。
・「後続への配慮」立ち止まると、後ろの通行人が迂回する必要がある
・「安全への懸念」車の騒音やスピード感が怖く、ウィンドウに近づけない
反対に、歩道が広く、ほんの少しふくらんだスペースがあるだけで、人は自然と足を止めてくれます。A型看板を置けるスペースがあるかどうかも、内見のついでに確認しておきましょう。
3-4. 競合・周辺テナントとのバランス
周辺テナントの顔ぶれも、その通りの「空気」を決める大事な要素です。
たとえば、「美容室・ネイル・アパレル・カフェが並ぶ通り」「クリニック・薬局・スーパーが並ぶ通り」では、同じ人通りの量でも、歩いている人の気分や目的がまったく違います。
似たターゲットを持つ店舗がいくつか集まると、「あの通りに行けば、服や雑貨がまとめて見られる」といった目的地になりやすく、全体の集客力が高まります。一方で、まったく世界観の違う業種が混在していると、お客様の頭の中で「この通りは何をしに行く場所なのか」が曖昧になり、目的来店が生まれにくくなるので、注意が必要です。
人通りを「数字」で確認し、家賃とのバランスを見る
「雰囲気が良さそう」だけで判断せず、現地カウントや人流データを使って通行量を把握し、家賃の比率や必要な通行量をざっくり計算しておくことで、「攻めていいライン」と「やめておくべきライン」が見えやすくなります。
4-1. 現地カウントの基本的なやり方
まずおすすめしたいのが、シンプルな現地カウントです。
やり方は難しくありません。
・平日と休日を1〜2日ずつ
・昼・夕方・夜など、気になる時間帯ごとに
・15分なり30分なり区切って通行人を数える
これだけでも、「この時間帯は思ったより人が少ない」「ターゲットの年代は意外と少ない」といった気づきが得られます。できれば、総通行量（絶対的な人流の量）、ターゲット属性数（ターゲットとなり得る人の数）、立ち止まり数（ウィンドウの前で2秒以上立ち止まった人の数）といった3つの行動別でカウントすると、より後の施策に役立ちます。
4-2. 人流データ・商圏データをどう活かすか
現地カウントに加えて、最近は人流データや商圏データもかなり細かく取れるようになってきました。
・どのエリアからどれくらいの人が流入しているか
・昼と夜で人の入れ替わりがどう起きているか
・近隣にどういった年齢層・世帯構成の住民が多いか
TEMPOLYでは、このような携帯の位置情報などをもとにした人流データを使い、情報を確認しながら、出店のご相談に乗ることが多いです。
4-3. 家賃比率と必要通行量の考え方
数字の目安として、ひとつの考え方を紹介しておきます。
たとえば、以下の例を挙げてみましょう。
・月商1,000万円を目標
・客単価2,500円
・家賃比率は売上の10％まで
・来店率（通行人のうち来店する割合）を2％と仮定
この場合、1,000万円 ÷ 2,500円 ＝ 4,000人（必要な来店客数）、4,000人 ÷ 2％ ＝ 200,000人（必要な延べ通行量）という形で、「このくらいの通行量がないと苦しいよね」というラインをざっくり計算できます。
もちろん、実際には業態や利益率によって数字は変わりますし、「広告費をほとんど使わなくて済むなら家賃比率を多少上げてもよい」といったケースも。ただ、このような具体的な数字の前提（ものさし）をひとつ持っておくと、「なんとなく高いけれど勢いで契約する」といったリスクを減らせます。
業態別に見た「人通りの活かし方」
同じ人通りの多い場所でも、業態によって活かし方はまったく違います。飲食・物販・サービスそれぞれの特性に合わせて、回転率や導線、ファサードの見せ方を設計することで、同じ立地でも成果が大きく変わります。
5-1. 飲食店｜回転率とテイクアウト導線
飲食店の場合、高人流エリアでは「回転率」と「テイクアウト導線」が鍵になります。
図面段階から、以下の3点を意識しておくとピーク時の収益を最大化できます。
・ランチピークの1〜2時間でどれだけ効率よくさばけるか
・テイクアウト客をスムーズに受け渡しできるか
・行列ができたときに、周囲の通行の邪魔にならないか
厨房の電気・ガス容量が足りず、ピーク時に調理が追いつかないケースも、現場では意外と多いです。
5-2. 物販店｜立ち寄りと「ついで買い」をどう作るか
アパレルや雑貨などの物販店では、以下の工夫が、坪効率を大きく左右します。
・ウィンドウで「ちょっと見てみようかな」と思わせる
・入店後に店内をぐるっと回遊したくなる導線を作る
・レジ周りや「マグネット売場」でついで買いを促す
人通りが多い立地は、それだけ「ふらっと入ってくるお客様」が増えるチャンスがありますが、一方で、店内が見づらかったり、入りにくい雰囲気だと、せっかくの人流が素通りしてしまうのです。
TEMPOLYは、アパレル・雑貨・物販の案件を日常的にお手伝いしていることもあり、「どのくらいの間口や視認性があれば、この業態なら戦えるか」という感覚値も含めて、一緒に整理していくことが多いです。
5-3. サービス店舗｜予約制とフリー来店のバランス
美容室やエステ、リラクゼーションサロンなどのサービステナントでは、予約制が基本であっても、路面店ならではの「見え方」が重要です。
・ファサード（お店の外観）でコンセプトや価格帯が伝わるか
・初めての人が見ても入りやすい雰囲気か
・「今すぐ行きたい」ニーズに応えられる余白をどう作るか
といった視点で、フリー来店の取り込み方も設計しておくと、人通りの多い立地でも安定した集客につながります。
出店前に確認したいチェックリスト
最後の候補を絞り込む段階では、「人通り・物理条件・数字・インフラ・最悪シナリオ」の5つの軸でチェックすると、冷静にGO／STOPを判断しやすくなります。一人で迷い続けるより、条件を整理する段階からプロを壁打ち役として使うのがおすすめです。
実際に物件を絞り込んでいく段階で、最低限チェックしておきたい項目を簡単にまとめておきます。
・ターゲットと人通りの「質」は合っているか
・平日／休日・昼／夜で、通行量の谷が大きすぎないか
・駅からの主要な動線の上にあるか（裏道になっていないか）
・視認性・間口・歩道幅は十分か
・周辺テナントとの相性はどうか
・現地カウントと人流データで、最低限の通行量を満たせそうか
・家賃の比率や必要な通行量など、数字の前提は整理できているか
・インフラ（電気・ガス・水道など）の容量に大きな問題はないか
・看板やファサードの変更に制限がないか
・最悪のシナリオでも、事業として持ちこたえられるか
もし、ここまでチェックしても「候補が1〜2件に絞りきれない」「条件は良いのに、なぜか決めきれない」という状態であれば、「どの条件を優先してどこを妥協するか」「いつまでに決めるか（決断の期限）」を一度整理してみましょう。
「条件の棚卸し」と「決断の期限決め」は、ひとりではなかなか難しいものです。その段階でTEMPOLYのようなテナント仲介のプロを壁打ち相手として使っていただくのが、次の一歩としてちょうどいいタイミングだと思います。
TEMPOLYでは、「空室を埋めるために、とにかく契約させたい」というスタンスではなく、「この条件だと資金的にかなりきつくなりそうなので、もう少し条件を変えたほうがいいですね」と正直にお伝えすることを大事にしています。やめた方がいい物件は、きちんと「やめましょう」とお伝えしたうえで、別の選択肢を一緒に探していくイメージです。
まとめ：人通りの多い路面店は「量×質×数字」で冷静に判断する
人通りの多い路面店は、大きなチャンスがある一方で、「人通りが多いから大丈夫だろう」と思って契約してしまうと、固定費のプレッシャーに苦しむリスクも高い立地です。
路面店選びで大事なのは、この「量×質×数字」の3つに尽きます。
- 量・質・時間帯 → 人通りを「ターゲット×時間軸」でチェック
- 物理条件 → 視認性・間口・歩道幅など立ち寄りやすさの確保
- 数字 → 家賃比率から「この賃料を払っていいか」を判断
この3軸で冷静にシミュレーションを行うことが、出店後に「思っていた立地と違った…」というギャップを減らす唯一の方法です。
もし、「いくつか候補はあるけれど、どの通りがいちばん勝ちやすいのか分からない
」「ポータルで見つけた物件の、周辺人流や商圏データを一度プロの目で見てほしい」といったお悩みがあれば、TEMPOLYにもぜひ一度ご相談ください。
TEMPOLYでは、以下の項目を初回のご相談から一緒に行っています。
・候補物件ごとの人通りの質と量の比較
・家賃比率と必要通行量の簡易シミュレーション
・オーナー様のビジネスモデルに合わせた「攻めていいライン」「やめた方がいいライン」の整理
人流データや商圏分析と、これまでの現場経験の両方を踏まえながら、「条件だけでなく、事業として本当に成立するか」を第三者の視点で整理したうえで判断したい方は、まさにご相談いただくタイミングだと思いますので、我々にお任せください！
よくある質問
Q1. ポータルサイトだけ見て、路面店を決めてしまっても大丈夫ですか？
もちろん決められないわけではありませんが、「賃料」「坪数」「住所」だけでは分からない情報がとても多いのが正直なところです。同じ賃料・同じ坪数でも、「人通りの質」や「視認性」「歩道の広さ」が違うだけで、結果は大きく変わります。ポータルで候補を絞り込んだうえで、最終の判断を下す前に一度プロと一緒に現地を見ておくのがおすすめですね。
Q2. テナント仲介に相談すると、しつこく営業されそうで不安です…。
そのお気持ち、とてもよく分かります。TEMPOLYでは、「とりあえず問い合わせ＝すぐ契約に持っていく」というスタンスではなく、まずはビジネスモデルやご予算の前提を伺ったうえで、一緒に条件整理をしていくことを大事にしています。ご相談の結果、「今はまだ動かないほうがいいですね」という結論になることも普通にありますので、まずは情報整理の場だと思って、気軽に使っていただければと思います。
Q3. 物件探しをお願いしたら、空いている区画に無理やり押し込まれたりしませんか？
TEMPOLYは、オーナー様側の味方でありたいと考えています。「この条件だと、開業後のキャッシュフローがかなり厳しくなりそうです」「この通りの人通りの質だと、もう少し家賃を抑えたほうがいいですね」といった点は、きちんとお伝えしたうえで、別の選択肢も含めて検討していきます。空室を埋めることがゴールではなく、「事業としてちゃんと続けられる立地」を一緒に見つけることをゴールにしているイメージですね。
Q4. まだ具体的な物件は決まっていませんが、エリアや路線の相談だけでもできますか？
はい、もちろん可能です。「この沿線でこういったターゲットを狙いたい」「この街とこの街で迷っている」といったかなりざっくりとした段階からご相談いただくケースもあります。その場合は、人流データや商圏データを見ながら、「この業態ならこのエリアが向いていそうですね」「この街は家賃の割に人通りの質が合わないので、別の候補も見てみましょう」といった形で、エリア選定のところから一緒に整理していきましょう。
