はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、 毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2000件以上の物件情報の中から様々なオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しております。独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、適正家賃か、エリアの人流はどうか、など商圏の動きもセットで見て、勝ち筋があるかを一緒に検討しています。
ロードサイド物件は、幹線道路（国道・県道・主要地方道など）沿いに立地する店舗用物件のことです。駅前や繁華街の「歩行者中心」の立地ではなく、車で通る人・車で来店する人を主なターゲットにします。
実は、今、こうしたロードサイド物件が見直されつつあります。業種業態によっては、家賃の安いこうした物件が駅チカ物件より人気なところもあるのです。
そこで、この記事ではどういう業種やタイプのお店がロードサイド物件を選ぶべきか、物件を選ぶときにはどういう点に注意すべきかをプロ目線で解説します。
今、郊外型ロードサイドビジネスがアツい
これまで、店舗立地といえば駅前が定番でした。しかし今は状況が変わっています。生活の中心は住宅地に移り、買い物や外食は、自宅の近くで済ませる人が増えています。その結果、車で動く人の流れが強くなっています。
この流れの中で、郊外のロードサイド店舗が見直されています。幹線道路沿いで車が入りやすい立地は、それだけで強みになります。駐車場があるだけで、来店のハードルは大きく下がります。家族連れや高齢の方は、特にこの点を重視します。
郊外で店舗を始めるなら、迷わず「駐車場付き物件」を選んでください。 郊外の集客は、立地の良し悪しよりも「車での入りやすさ」で決まるからです。どんなに美味しい料理や良いサービスを用意しても、車を停めにくいというだけで、お客さまはあなたのお店を素通りしてしまいます。
店舗経営でこの点を軽く見てしまうと、のちに失敗につながります。駐車場の広さや位置、入口の形で結果は変わります。家賃が安いだけで選んでいてはダメ。見るべき点は店内よりも外にあると心得ましょう。
なぜ駅前より郊外か？ロードサイド物件が初心者でも勝ちやすい3つの理由
ロードサイド物件は、駅前店舗に比べて「家賃を抑えつつ、広域から集客できる」のが最大の強みです。では、なぜ今、あえて駅前ではなく郊外を選ぶべきなのか？ 3つの理由を解説します。
広さと家賃だけじゃない！「在庫力」で勝つロードサイドの収益モデル
ロードサイド物件は、都市型（駅前）店舗に、立地の良さでは勝てません。しかし、そのデメリットに負けない魅力もたくさんあります。
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都市型店舗（駅前） |
郊外型ロードサイド店舗 |
ロードサイド物件のメリット |
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平均床面積 |
小〜中規模 |
大規模 |
大型商品の陳列やゆとりのある座席配置が可能 |
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商品構成 |
回転率重視の高密度陳列 |
多品種・大型商品の展開 |
家具や家電、自転車など大型商品を扱える |
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在庫能力 |
バックヤード小 |
バックヤード大 |
豊富な在庫で機会損失を防ぐことができ、即日持ち帰りにも対応可能 |
ロードサイド物件の坪単価は駅前店舗と比べ低いため、同じ家賃でもより広い売場を確保できます。広い売場は大型商品や多品種を揃える余裕を生み、顧客は「あそこに行けば必ずある」と信頼して遠方からでも車で訪れます。このメリットは初めての店舗経営者にとって大きな強みです。
幅広い客層を集めやすい
ロードサイド店舗は客層が幅広く、駅前店舗のように特定の属性に依存しません。
- ファミリー層: 週末に家族全員で車で移動。子どもの着脱や荷物運搬のため駐車場は必須
- 高齢者層: 歩行よりも車での移動を好む。地方では生活の足として重要
- グループ客: 友人同士やサークル活動後の集団来店も可能
こだわりのパン屋や大型アウトドアショップといった目立った特徴のある物件は、商圏の壁を越えた、お出かけの目的地になり、遠方からの集客も見込めますね。
ロードサイド物件の強みは、車の来店を前提に設計されている点です。看板や外観で目立たせ、駐車場や動線を整えることで集客力は大きく変わります。広い売場と多様な在庫を活かせば、遠方からも足を運んでもらえます。初めての店舗経営でも、このポイントを押さえるだけで失敗しにくくなります。
売上は「入りやすさ」で決まる！ドライバーが通過してしまうNG物件の特徴
当たり前ですが、ただ駐車場があるだけではお客は来てくれません。ドライバーは、道路からの入りやすさを、看板を見た瞬間に無意識で判断します。一度入りにくいと思われると再来店率は大きく下がります。ここでは、物理的な部分、心理的な部分の両面から「入りやすさ」を分析していきます。
「狭い」「見えない」心理的なストレス
物理的には入れる場所でも、ドライバーが「怖い」「面倒だ」と感じると、それだけでお店に入りにくくなります。ここでは特に感じやすい心理的な障害を紹介します。
- 間口の狭さと圧迫感：道路に面している幅が狭いと、後ろの車に追われる中で減速しながら正確に左折して入る必要があります。「入口が狭い」と見えるだけで、運転が難しいと無意識に判断され、通り過ぎる原因になります。
- 視認性の欠如：入口の位置が直前まで分からない場合や、植木や電柱、看板の影に隠れている場合、ドライバーは減速のタイミングを逃して通り過ぎてしまいます。一度通り過ぎた人が戻ってくる可能性は非常に低いです。
- 夜間の照明不足：夜に入口付近が暗いと、「営業しているのかな」「治安が心配」と不安に感じさせます。さらに、段差や縁石の位置が分かりにくくなり、車を傷つけるリスクも増えます。
駐車場は何台あれば正解？
駐車場は多ければ多いほど良いと思いがちですが、広すぎるとコストや管理の負担が増えます。逆に少なすぎるとお客さんを逃してしまいます。初めて店舗を持つなら、適正台数をしっかり考えることが大切です。場所や客層、店の収容力をもとに台数を決めましょう。
駐車台数を決める3つのポイント
駐車場の台数は、物件の立地、来店人数、店の収容力の3つで判断できます。
①物件の立地
- 郊外型：周りが住宅や田んぼで駅から遠い場合は、来店手段のほとんどが車になります。この場合、座席数に見合うだけの駐車場を確保しないと、車で来られないお客さんを逃します。
- 準郊外型：駅やバス停が近く、自転車や徒歩で来るお客さんも多い場所では、駐車場は少なくて済みます。無理に広くすると地価や家賃が高くなり、利益を圧迫します。
②来店人数
車1台あたり何人が来るかで、必要台数は大きく変わります。
- 人数が多い業態（ファミレス、焼肉、回転寿司など）：家族連れが多く、1台に3〜4人乗るため、100席の店舗でも駐車台数は25〜33台で足ります。
- 人数が少ない業態（牛丼屋、ラーメン店、営業車利用など）：1人客が多い場合は、100席なら100台必要になることもあります。
客数が同じでも、来店時の1グループの人数が大きければ大きいほど、お店が用意すべき駐車台数は少なくて済むのです。
③店舗側のキャパシティ（処理能力）
もし駐車場が広かったとしても、店がさばける人数には限りがあります。
飲食店なら座席数、物販店ならレジ台や袋詰め台の数、美容室なら施術スタッフや席数。キャパを超えてお客さんが入ると、店内で待たせることになり、満足度は下がります。駐車場は店の収容力に合わせることが重要です。
駐車台数の計算モデルも活用しよう
以下のような計算式で、必要駐車台数を算出するのも有益です。
必要駐車台数 = (A × S × B × C × E × Y) ÷ D
- A：店舗面積当たり日来客数（人/千㎡）
- S：店舗面積（千㎡）
- B：ピーク率（集中度）
- 目安：1.1〜1.2（特定の時間に殺到する業態なら高く設定）
- C：車分担率（％）
- 目安：都心部20〜40% ／ 地方ロードサイド80〜100%
- E：平均乗車人数
- 目安：ファミレス 2.5人 ／ ラーメン屋 1.2人
- Y：平均滞留時間（ラーメン屋なら0.5h、焼肉屋なら1.5hなど）
- D：駐車場の回転率
この計算を正確に行うには、特に滞留時間が重要です。たとえば、ラーメン店のように30分で帰る店と、2時間かかるコース料理店では、同じ席数でも駐車場の回転率は4倍違いますよね。お客の滞在時間が長い店ほど、より多くの駐車台数が必要です。
駐車場を広くしすぎるリスク
広い駐車場は安心に見えますが、デメリットもあります。
- 「閑散感」を印象付けてしまう：常に駐車場がガラガラに見える店舗は、通行人に「流行っていない店」と思われます。場合によっては従業員の車を道路側に停めて見せることも必要かもしれません。
- 動線の悪化：駐車場が広すぎると、車を停めて店まで歩く距離が長くなります。雨や猛暑の日は、顧客満足度を下げる要因になります。
- 管理負荷の増大：広い駐車場は除雪や清掃、草むしりの手間も増えます。面積が大きいほど、管理コストも膨らむことを覚えておきましょう。
失敗しない商圏分析とは？
ロードサイド物件で成功するかどうかは立地でほとんど決まります。どれだけ内装やサービスが良くても、人が来ない場所では利益は出ません。ここでは、初心者でもできる商圏分析と競合調査の方法をわかりやすく紹介します。
商圏は距離ではなく時間で考える
商圏は「距離（km）」ではなく「時間（分）」で測定してください。 地図上の3kmは近く見えても、信号や踏切が多い道なら車で20分かかることもあります。「平日の夕方」や「土日の昼」など、ターゲットが来店する時間帯に実際に車を走らせて、10分でどこまで行けるかを地図に落とし込むのが最も確実です。商圏を分ける障害がないかも確認しましょう。
- 河川・橋：大きな川は心理的に遠く感じさせます。橋が少ない場合、対岸の住民は来店しにくくなります。
- 線路・踏切：開かずの踏切や渋滞の多い踏切は、商圏を分断する大きな要因です。
- 渋滞道路：常に混んでいる道路は、ドライバーが避ける傾向があり、沿道店舗の来店率が下がります。
競合店調査はこの4視点でやりましょう
まず、競合店とは「同じ商圏で、同じ客層を狙う店」です。同業種だからといって必ずしも競合店であるとは限りません。競合店の調査は、以下の4つの視点で行います。
調査の際は、以下の4つの要素（フレームワーク）で分析を行う。
① 商圏
競合店が集客している範囲を確認します。人口、世帯数、年齢構成、昼間人口などを調べ、自店が狙うターゲットと重なるかを見ます。
② 立地特性
競合店の立地で店の見え方や入りやすさは変わります。
- 角地特性：
- 本角地（ほんかどち）：幹線道路の交差点角。視認性が高く、コンビニやガソリンスタンドに向きます。
- 半角地（はんかどち）：幹線と生活道路の交差点。地域の生活動線に入りやすく、スーパーやドラッグストア向きです。
- 一面：交差点ではない道路面。視認性は落ちますが賃料は安くなります。
- 信号との関係：同じ交差点の角地であっても、店が信号の手前と先、どちらにあるかで入りやすさは変わります。信号の先の方が車で入りやすく、信号待ちの間に店舗を認知してもらえます。
③ 競合店の設備や配置の確認
競合店の物理的なスペックを、自分の店と比較します。
- 間口の広さ：道路に接する長さ。長いほど視認性が高く入りやすいです。
- 駐車場の停めやすさ：台数だけでなく、区画や切り返しのしやすさもチェックします。
- 視認性：街路樹や歩道橋で看板が隠れていないかを確認します。
④ 外部環境
店の近くに集客施設があるか確認します。大型ショッピングモールや公園があれば、「ついで利用」を狙えますね。逆に、大型モール内に強力な競合がある場合は脅威になります。
交通量調査の落とし穴と「質」の見極め
「交通量が多い＝良い物件」とは限りません。交通量の「質」を見ることが大切です。
- 車のスピードと「認知」の壁：前の道路を走る車のスピードを確認してください。時速60km以上で流れるバイパス沿いでは、ドライバーの視野は極端に狭くなります。「あ、店がある」と気づいた時にはもう通り過ぎており、Uターンして戻ってくることはまずありません。
- 中央分離帯の有無：中央分離帯があると反対車線から店に入れないため、商圏は実質半分になります。
- 動線の方向は「左側」が鉄則：日本の道路は左側通行です。特に飲食やスーパーの場合、「夕方の帰宅ラッシュ時に、左折で入れる側」にある物件を選んでください。右折入庫は対向車線が途切れるのを待つ必要があり、心理的なハードルが一気に高まります。
駐車場は幅2.7mが停めやすい！
駐車場は単に車を停める場所ではありません。設計や運営の工夫次第で、売上や顧客満足に大きく影響します。ここでは、停めやすさと最新技術を活かした運営のポイントを紹介します。
事故ゼロ・ストレスゼロを目指す寸法の正解
駐車場でよくある失敗は、台数を増やそうとして通路や車室をギリギリにすることです。狭い駐車場は事故のリスクを上げ、顧客に「停めにくい」というストレスを与えます。
- 車室サイズ（駐車マス）：一般的には幅2.5m × 奥行5.0mですが、最近のSUVやミニバン、高齢ドライバーを考えると、幅2.7m〜2.8mあると安心です。ドアの開閉が楽になり、子ども連れやファミリー層に喜ばれます。
- 車路（通路）幅：対面通行なら最低6.0mが目安です。一方通行でも、ゆとりのある幅を確保すると、一度の切り返しで駐車できる「ワン・アクション駐車」が可能です。結果として場内の回転率も上がります。
- 配置の工夫：建物入り口付近は「思いやり区画（車椅子・妊婦用）」にして、一般車両は少し離すと混雑時でも歩行者と車の交錯を防げます。混雑時でも安心して駐車できるゾーン分けが大切です。
視認性を高める看板戦略
駐車場の「P」看板は、走行中のドライバーにとって唯一の案内です。
- 発見距離：ドライバーがブレーキを踏むまでに必要な距離を考え、遠くからでも分かる位置と高さに設置します。
- 満空表示システム：入り口で「空」「満」をリアルタイム表示するデジタルサイネージは、無駄な進入や場内渋滞を防ぎます。満車と知らずに入ってしまい、Uターンできず立ち往生する状況だけは絶対に避けましょう。
AIカメラで「管理が面倒」を解決する駐車場DX
駐車場運営もデジタル化の時代です。データを活用することで、より効率的で顧客に優しい運営が可能です。
- AIカメラによるナンバー分析：入退場車のナンバープレートをAIで読み取ると、どの地域から来たのか正確に分かります。これにより、折り込みチラシやポスティングの配布エリアを最適化できます。
- ロックレス駐車システム：従来のロック板を廃止し、カメラ認識で管理するシステムが増えています。段差がなく入庫しやすくなるだけでなく、機械トラブルも減ります。顧客も「車をこすらないか」と心配せずに利用できます。
- ダイナミックプライシングと空き状況配信：混雑状況をリアルタイムでWebやアプリに配信したり、時間帯で料金を変えたりすることで、駐車需要をコントロールできます。これにより、機会損失を減らし、効率的な運営が可能になります。
初期費用は100万円から？駐車場付き物件の維持費
駐車場付きの物件で最も気になるのはコストです。広い土地を維持するには、初期投資もランニング費用もそれなりにかかります。ここでは、現実的な数字を交えながら必要な費用と節約の方法を解説します。
初期投資の相場
更地から駐車場を作る場合や古い舗装をやり直す場合かかる費用の目安は以下の通りです。
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項目 |
費用目安（概算） |
特徴と注意点 |
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アスファルト舗装 |
4,000円〜6,000円 / ㎡ |
最も一般的で工期が短い。夏場に高温になりやすく、タイヤ跡がつきやすい。 |
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コンクリート舗装 |
6,500円〜15,000円 / ㎡ |
耐久性が高く、白く明るい印象になるが、コストが高く工期も長い（養生期間が必要）。 |
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ライン引き（白線） |
1台あたり 3,000円〜5,000円。全体で数万円〜十数万円（規模による）。 |
薄くなると事故の原因になるため、3〜5年に一度は引き直しが必要。 |
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車止めブロック |
3,000円〜5,000円 / 個 |
安全対策に必須。これがないと建物への衝突リスクがある。 |
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精算機・機器 |
40万円〜100万円 / 台 |
コインパーキング化する場合の機器代金。 |
たとえば、50坪（約165㎡、車5〜6台＋通路）の土地をアスファルト舗装する場合、整地費用やライン引きを含めて約70万〜100万円の初期投資が必要です。これを売上や賃料で回収できるかが事業計画のポイントです。
維持管理費と見えない作業
オープン後もコストは発生します。見落としやすいのが、日常のメンテナンスや手間です。
- 舗装の補修： アスファルトは紫外線や車の重みで劣化し、10年程度でひび割れや穴が出ます。部分補修でも数万〜数十万円、全面改修だと数百万円かかります。
- 除雪費用（寒冷地）： 雪国では駐車場は金食い虫です。業者委託でシーズン契約10万〜20万円、単発でも1回数千円〜数万円。自力で行う場合、早朝からの重労働で本業に影響するリスクもあります。
- 清掃・草むしり： 敷地が広いと雑草やゴミの管理が大変です。放置すると「割れ窓理論」で店舗イメージが悪化し、客足を遠ざけます。
収益化とコスト削減の工夫
維持費を減らす手段として、駐車場のコインパーキング化やシェアリングがあります。
- タイムズ等との提携
来客用駐車場の一部や全体を運営会社に貸し出す方法です。店舗利用客にはサービス券を渡し、営業時間外や無断駐車の収益は運営会社が得ます。 - 導入のメリット
- 初期費用・管理コストの削減：機器設置やメンテナンス費用は運営会社が負担します。
- 不正駐車の排除：課金システムで無断駐車が減り、本当に来店する客のスペースが確保されます。
- 送客効果：会員組織やカーナビ、アプリでの検索で店舗の認知度が上がります。
土地を遊ばせない「複合活用」のススメ
郊外型のビジネスは、単独店舗だけでなく、複合的な活用が増えています。広い土地をどう使うかで収益性や集客力が大きく変わります。ここでは、複合施設の利点や遊休地活用のアイデアを紹介します。
複合施設によるシナジー効果
最近は単独店舗ではなく、同じ敷地内に複数の業態が集まる複合商業施設の形態が増えています。一つの大きな駐車場を複数店舗で共有することで、土地の効率が上がります。
- 補完関係の構築：内科クリニックと調剤薬局、スーパーマーケットとクリーニング店など、隣接する業態同士で顧客の利便性を高めることができます。
- 滞在時間の価値化：書店とカフェ、コインランドリーとカフェの組み合わせなら、待ち時間を有効活用でき、顧客の滞在時間や客単価を増やせます。
複数店舗で駐車場コストを分担できるだけでなく、相互送客による売上アップも期待できます。郊外の広い敷地を活かした「ワンストップ・ショッピング」は、忙しい現代人にとって大きな来店動機になります。
遊休地の新活用とコンテナビジネス
ロードサイドには、店舗を建てるには狭すぎたり形が悪い遊休地が多く残っています。こうした土地には、コンテナハウスを使った小規模ビジネスが有効です。
- コンテナの機動性：建築確認が取れるコンテナなら工期が短く、移設も可能。基礎工事も簡単で、初期投資を抑えられます。
- ミニマムなロードサイド店舗：数台分の駐車スペースがあれば、テイクアウト専門店や無人販売所、小規模オフィスなどを展開可能です。
- 隙間（ニッチ）の攻略：大手チェーンが入りにくい変形地や狭小地でも、コンテナなら設置でき、低コストで地域密着型ビジネスを始められます。
駐車場はただの空地ではなく戦略的な資産
郊外型のロードサイド店舗は、立地選びから駐車場設計、商圏分析、コスト管理まで、準備すべきことが多いです。初めて経営する人にとっては不安も大きいですが、ポイントを押さえれば確実に成果につなげられます。
まず、立地選びでは「入りやすさ」と「適正な駐車台数」が重要です。車でのアクセスを実際に試し、無理のない動線と余裕のある駐車スペースを確保することが、お客さんのストレスを減らし来店率を高めます。
次に、商圏分析と競合調査では、「距離」ではなく「時間」で考えることがコツです。交通量や信号の位置、心理的なバリアを考慮すると、集客可能範囲の精度がぐっと上がります。競合店は単に同業種ではなく、同じ顧客層を奪い合う相手を正しく見極めましょう。
駐車場のレイアウトやDX活用も、顧客満足と回転率に直結します。車室や通路は余裕を持たせ、看板や満空表示でお客さんに分かりやすく案内することが大切です。AIカメラやロックレス管理などを活用すると、無駄なく効率的な運営が可能になります。
コスト面では、初期投資と維持管理費をリアルに把握することが欠かせません。舗装やライン引き、清掃や除雪など、目に見えにくい費用も含めて計画に組み込むことで、後から困ることが減ります。余裕があれば、一部をコインパーキング化やシェアリングで補うのも有効です。
最後に、複合用途や遊休地活用などの未来型のアイデアも押さえておくと、土地の可能性が広がります。複数業態の共存やコンテナビジネスを取り入れると、集客力や収益性を高めつつ、初期投資を抑えることもできます。
ロードサイド物件の成功は、センスではなく「計算」で決まります。
- ターゲットの来店手段を確認する（車比率と滞在時間）
- 必要な駐車台数を計算式で割り出す
- 現地を車で走り、「入りやすさ」と「商圏」を体感する
まずはこの3ステップで、候補物件をチェックしてみてください。
それでも「この変形地で本当に駐車台数が足りるか？」「この交通量は質が良いのか？」と迷った際は、ぜひTEMPOLYにご相談ください。
