はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、 毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2000件以上の物件情報の中から様々なオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しております。独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、適正家賃か、エリアの人流はどうか、など商圏の動きもセットで見て、勝ち筋があるかを一緒に検討しています。
「湯島・御茶ノ水に出店したいけど、相場感がつかめず判断できない…」
「湯島と御茶ノ水、ウチの店ならどっちが正解？」
この2エリアは距離が近い一方で、街の空気や人の集まり方がまったく違います。だからこそ、同じ坪数・同じ家賃でも“勝ちやすい業態”が変わります。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した湯島・御茶ノ水周辺の「募集賃料データ」をもとに、2エリアを階数別に比較します。
「なんとなく高い／安い」ではなく、「このエリアのこの階なら、平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より）はこのくらい」という目安を持つことで、根拠のある出店判断ができるようになります。
【結論】業態別に見る、湯島・御茶ノ水の「向き・不向き」判定
まずは結論から。湯島と御茶ノ水は、狙う時間帯（昼／夜）と客層（学生・医療・オフィス・観光）で、向いている業態が分かれます。
ランチ中心（定食・カフェ・麺類）
おすすめは「御茶ノ水」を軸に検討することです。大学・病院・オフィスが集まるため、平日昼の需要が読みやすく、回転率で家賃を回収しやすい傾向があります。
居酒屋・バー（夜主体）
夜の売上を主戦場にするなら「湯島」が有力な選択肢になりやすいです。上野・御徒町方面の回遊もあり、個店の“はしご”が起きやすい立地です。
物販・サロン（目的来店／世界観重視）
どちらも成立しますが、考え方が違います。御茶ノ水は“導線上で見つけられる店”を作りやすく、湯島は“知っている人が通う店”で強い。2階以上（空中階）を使って家賃を抑え、内装や体験価値に寄せる戦略が取りやすいのは共通点です。
テイクアウト・小箱（高回転）
駅近・通り沿いの立地が優先です。御茶ノ水は平日昼のピークが強く、湯島は夕方〜夜の波を取りやすい傾向があります。小箱なら、地下や2階で総賃料を調整するのが現実的です。
賃料データの見方（エリア定義と算出条件）
ここからは詳細なデータを見ていきますが、その前に前提条件を整理します。
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※本記事の数値は、TEMPOLY掲載物件の「募集賃料」を集計した“あくまで平均値（当社掲載の物件の平均値より）”です。物件の立地（通り・角地）／間口／設備条件／ビルグレード／募集時期により大きく上下します。最終判断は必ず個別物件の条件確認と、近接立地の比較で行ってください。 |
対象データ： TEMPOLYが保有する湯島・御茶ノ水周辺の募集賃料データ
価格表記： 共益費込みの「坪単価（1坪あたりの月額賃料）」
注意点： 本記事は「募集賃料」ベースです。実際の契約では、条件交渉により変動します。平均値のため、物件スペックにより前後する点はご了承ください。
湯島・御茶ノ水の「人の流れ」と「需要」を押さえる
湯島：湯島天満宮（湯島天神）などの歴史・文化スポットがあり、上野・御徒町にも近いエリアです。観光・参拝の動きに加え、飲食店の集積があるため、夕方以降の需要が立ち上がりやすいのが特徴です。
御茶ノ水：大学や病院が多い“学問・医療の集積地”として知られ、明大通り周辺の楽器店街など、目的を持って訪れる人の往来もあります。平日昼は特に需要が読みやすく、業態によっては休日より平日が稼ぎどきになります。
【エリア別詳細】湯島・御茶ノ水の賃料相場とおすすめ業態
1. 湯島エリア：上野回遊×参拝動線の近接で“夜も強い”
湯島は文京区の東端に位置し、上野・御徒町の賑わいと接続しやすいのが魅力です。1階は高くなりやすい一方、2階以上は比較的値段が落ち着く募集も増えてきます。目的来店型の店舗に向きやすいのも特徴です。
▼ 賃料相場（坪単価｜当社掲載の物件の平均値より）
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階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
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B1階 |
17,256円（約1.73万円） |
10 |
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1階 |
29,166円（約2.92万円） |
17 |
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2階 |
19,300円（約1.93万円） |
15 |
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3階 |
19,926円（約1.99万円） |
16 |
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4階 |
20,440円（約2.04万円） |
10 |
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5階 |
20,670円（約2.07万円） |
4 |
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6階 |
22,999円（約2.30万円） |
3 |
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7階 |
17,788円（約1.78万円） |
3 |
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8階 |
21,000円（約2.10万円） |
1 |
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9階 |
18,999円（約1.90万円） |
1 |
解説：1階は約2.9万円（当社掲載の物件の平均値より）と上振れしやすい一方、2〜5階は約1.9〜2.1万円（同）で、比較的値段が落ち着く募集も見られます。『看板の見え方』と『エレベーター動線』を確保できれば、空中階でも十分戦えます。
向いている業態：居酒屋・バー（夜主体）、小規模レストラン、予約制のサロン、目的来店の物販（雑貨・古着など）
2. 御茶ノ水エリア：大学・病院・オフィスが集まり“昼が読みやすい”
御茶ノ水は学生街としての顔に加え、医療機関やオフィスが混在するエリアです。駅近の1階は当然強いですが、2階以上に落として“平日昼の回転”で回収する戦略が取りやすいのがポイントです。
▼ 賃料相場（坪単価｜当社掲載の物件の平均値より）
|
階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
|
B1階 |
11,186円（約1.12万円） |
2 |
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1階 |
21,880円（約2.19万円） |
8 |
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2階 |
14,095円（約1.41万円） |
3 |
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3階 |
13,800円（約1.38万円） |
2 |
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5階 |
12,571円（約1.26万円） |
1 |
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8階 |
22,559円（約2.26万円） |
1 |
解説：1階は約2.2万円（当社掲載の物件の平均値より）。2〜3階は約1.4万円前後（同）と下がり、同じ駅近でも“賃料を整えやすい階”が存在します。なお、8階はサンプル1件のため、眺望・築年数・設備など個別条件で上振れしている可能性があります。
向いている業態：定食・カフェ・麺類などのランチ業態、テイクアウト、学生・医療従事者向けの物販、短時間滞在型のサービス（整体など）
【一覧】2エリアの坪単価と需要イメージ
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エリア名 |
1階 平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
2階 平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
昼の需要 |
夜の需要 |
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湯島 |
約2.92万円 |
約1.93万円 |
◯（観光・生活動線） |
◎（飲食需要が立ちやすい） |
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御茶ノ水 |
約2.19万円 |
約1.41万円 |
◎（平日昼が強い） |
◯（業態次第） |
【業態別】失敗しないテナント選びの判断ポイント
ランチ中心業態の判断軸
平日ランチ売上で家賃を回収するなら、徒歩圏の“母数（大学・病院・オフィス）”を最優先に見ます。御茶ノ水は2階で家賃を落とし、看板と導線で集客する設計が現実的です。
居酒屋・バー業態の判断軸
夜の売上が軸なら、二次会・はしごが起きる導線があるかを確認します。湯島は周辺回遊と相性が良い反面、空中階・地下は『看板の出し方』『入口の分かりやすさ』で差が出ます。
物販・サロン業態の判断軸
目的来店を前提に、家賃を抑えた分を内装・体験価値に回せるかが勝負です。御茶ノ水は“通り道で見つけられる店”、湯島は“紹介・口コミで選ばれる店”として設計すると、強みを活かしやすくなります。
出店前に必ず確認！湯島・御茶ノ水テナントの契約チェックリスト
エリアが決まり、気になる物件が見つかったら、契約前に必ず以下をチェックしてください。
- 用途地域・規約： あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？、排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
よくある質問
- 湯島では、地下1階でも集客できますか？
- 可能です。ただし“入口のわかりやすさ”と“看板導線”は必須です。地上から視認できる袖看板や、階段の位置が伝わるサイン設計ができれば、地下でも十分成立します。
- 御茶ノ水でランチ中心なら、駅近にこだわるべき？
- 駅距離だけでなく“平日昼の人の流れ”が優先です。大学・病院・オフィスからの導線に乗っているかを、平日12時台に現地で確認してください。
- 物販やサロンは何階までなら許容できますか？
- 目安は4階くらいまでです。エレベーターの有無・待ち時間、入口の分かりやすさ次第で体感は大きく変わります。
まとめ：湯島・御茶ノ水は「時間帯」と「階数」で勝ち筋が変わる
湯島・御茶ノ水で物件選びを外さないための要点は、次の3つです。
・相場は“エリア×階数”で見る： 1階だけで判断せず、2階以上・地下も含めて採算を組み立てる
・勝負の時間帯を決める： 昼を取りに行くか、夜を取りに行くかで、エリアの優先度が変わる
・導線と看板でカバーする： 空中階・地下は『見つけられる設計』にすることで、家賃を抑えつつ勝ちやすい
TEMPOLYでは、今回ご紹介したデータをもとに、「あなたの業態なら、このエリアのこのビルが適正価格です」という形で、候補物件を具体的に絞り込みできます。
相場に対して家賃が高すぎないか、必要な売上水準はどのくらいか、看板の出し方で集客は組み立てられるか――。このあたりを一緒に整理したうえで、出店プランに沿った物件探しを伴走します。
まずは、現状の希望条件（坪数・賃料上限・業態・営業時間）を共有いただければ、湯島・御茶ノ水の“現実的な落としどころ”から提案します。
