はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、 毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2000件以上の物件情報の中から様々なオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しております。独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、適正家賃か、エリアの人流はどうか、など商圏の動きもセットで見て、勝ち筋があるかを一緒に検討しています。
「上野で出店したいけど、観光地価格で家賃が跳ね上がっていて踏み切れない…」
「上野と御徒町、ウチの店なら“勝ちやすい”のはどっち？」
上野・御徒町は距離としては近いのに、通りや出口が変わるだけで客層（観光／買い物／ビジネス）とピーク時間が大きく変わるエリアです。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した上野・御徒町周辺の「実際の募集賃料データ」をもとに、2エリア（上野／御徒町）を比較し、業態ごとの狙いどころを整理します。
「なんとなく高い・安い」ではなく、「このエリアのこの階なら、坪単価○万円台（当社掲載の物件の平均値より）」という具体の目線で、出店判断の精度を上げていきましょう。
まず結論：業態別に見る「上野／御徒町」の向き・不向き
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業態 |
上野が向くケース |
御徒町が向くケース |
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物販（アパレル／雑貨） |
観光×買い物の“ついで買い”を取りたい。ブランド訴求で単価を上げたい。 |
価格訴求・まとめ買い・通い需要を取りたい。1階以外でも集客設計しやすい。 |
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飲食（テイクアウト／軽飲食） |
日中勝負。回転と回遊で取り切る（駅近・公園導線）。 |
食べ歩き・居酒屋需要が厚い。B1や2階以上で賃料が比較的落ち着く募集も増えてきます。 |
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美容・サービス（サロン等） |
周辺ワーカー・住民向けの立地を選べるなら相性が良い。 |
予約導線と相性が良い。3階以上で賃料を整え、内装で勝負しやすい。 |
賃料データの見方（エリア定義と算出条件）
ここからは詳細データに入る前に、前提条件を整理します。
- 対象データ：TEMPOLYが保有する上野・御徒町周辺の募集賃料データ
- 価格表記：共益費込みの「坪単価（1坪あたりの月額賃料）」
- 注意点：あくまで「募集賃料」ベースです。実際の契約時には交渉により下がる可能性があります。物件スペックにより前後するため、「相場の目安」としてご覧ください。
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本記事の坪単価・賃料は、あくまで平均値です（当社掲載の物件の平均値より）。立地（通り・角地）や間口、設備条件、ビルグレード、募集条件により大きく上下するため、個別物件では必ず条件を照合してください。 |
上野・御徒町の「人の流れ」と「需要」を先に押さえる
上野・御徒町は、文化・観光、買い物の回遊、沿線ハブとしての乗換・通勤が同時に走るエリアです。まずは需要のクセを掴むのが近道です。
- 上野：日中は観光・文化施設目的の回遊が厚く、週末はファミリー・訪日客が増えます。飲食はランチ～早めのディナーまでが強く、1階路面は相場が上がりやすい傾向があります。
- 御徒町：買い物客に加え、専門店街の来街もあります。食べ歩き／大衆酒場の需要が厚い一方、1階以外（B1・2階以上）でも“目的来店”で成立しやすいのが特徴です。
- 上野～御徒町は回遊導線があるため、同じ坪単価でも「入口の角度」「見える看板面」「導線の合流点」で体感集客が変わります。
【エリア別詳細】上野・御徒町の賃料相場（階数別）
ここからは、2エリアの階数別・平均坪単価を公開します。数字を見るときは「1階の相場」と「2階・B1でどこまで下がるか」をまず押さえるのがおすすめです。
1. 上野エリア：観光・文化施設×ターミナル動線で「日中の回転」を取りやすい
上野の路面（1F）は平均坪単価87,687円（当社掲載の物件の平均値より／サンプル21件）と高水準になりやすい一方で、B1や2Fは相場が一段下がるため、業態によっては“見える導線”を作れれば、家賃を現実的に寄せられるケースもあります。
- 狙い目の考え方：物販は1Fの取り合いになりやすいので、2F（看板・階段導線）や1/2Fなど“半路面”で勝負する選択肢も有効です。
- 飲食はB1も検討範囲。昼需要を取り切れる立地なら、坪単価（当社掲載の物件の平均値より）を抑えつつ回転で回収しやすい可能性があります。
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階数 |
平均坪単価（円） |
サンプル数 |
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B1F |
28,746 |
8 |
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B2F |
12,914 |
3 |
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1F |
87,687 |
21 |
|
2F |
29,025 |
14 |
|
2-5F |
13,000 |
14 |
|
3F |
28,389 |
8 |
|
4F |
27,142 |
7 |
|
5F |
24,716 |
7 |
|
6-7F |
21,125 |
8 |
|
8F |
20,577 |
8 |
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9F |
18,900 |
4 |
2. 御徒町エリア：回遊と専門性で「目的来店」も作りやすい
御徒町の1Fは平均坪単価44,108円（当社掲載の物件の平均値より／サンプル23件）。上野と比べると路面の水準は比較的落ち着く募集も増えてきます。B1・2F・3Fでもサンプル数が多く、実務的な選択肢が広いのが特徴です。
- 狙い目の考え方：飲食はB1も選択肢になりやすい（居酒屋・バル等）一方、物販は1F～2Fで“買い回り導線”を取りにいく戦略が合います。
- サロン等は3F以上で賃料を整え、看板・SNS・予約導線で“目的来店”を作るのが王道です。
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階数 |
平均坪単価（円） |
サンプル数 |
|
B1-03 |
22,000 |
1 |
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B1F |
27,055 |
11 |
|
1F |
44,108 |
23 |
|
1-2F |
27,333 |
2 |
|
1/2F |
31,000 |
1 |
|
1-3/4F |
22,750 |
2 |
|
2F |
25,484 |
23 |
|
3F |
20,814 |
22 |
|
4F |
18,642 |
9 |
|
4/5F |
20,700 |
3 |
|
5F |
24,843 |
6 |
|
6F |
15,300 |
4 |
|
7F |
18,666 |
3 |
出店前に必ず確認！上野・御徒町テナントの契約チェックリスト
エリアと物件候補が固まったら、契約前に下記を必ず確認しましょう。
- 用途地域・規約：あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？、排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
まとめ：上野・御徒町で“家賃に負けない”出店エリアを選ぶコツ
上野・御徒町は、同じ台東区内でも「観光で歩く人」「買い物で回遊する人」「乗換で急ぐ人」が混ざるため、路面の体感価値が場所ごとに大きく変わります。まずは相場（坪単価）（当社掲載の物件の平均値より）を起点に、狙う客層とピーク時間を決め、家賃を“売上で回せる形”に落とし込むのが最短ルートです。
TEMPOLYでは、今回ご紹介したデータをもとに、「あなたの業態なら、この通りのこのビルが適正価格です」という具体提案まで落とし込みます。非公開物件のご紹介や、適正家賃の診断も可能です。上野・御徒町で出店を検討中の方は、お気軽にご相談ください。
