はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2,000件以上の物件情報の中から、さまざまなオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しております。独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、適正家賃か、エリアの人流はどうか、など商圏の動きもセットで見て、勝ち筋があるかを一緒に検討しています。
「新宿で出店したい。でも、候補が多すぎて決め手がない…」
「歌舞伎町と新宿3丁目、うちの業態なら“勝ちやすい”のはどっち？」
こうしたご相談は多く、新宿は駅周辺とひと括りにできない街だと感じます。同じ徒歩圏でも、昼と夜の強さ、客層、回遊の起点が大きく変わります。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した新宿駅周辺の募集賃料データをもとに、主要4エリア（歌舞伎町／新宿3丁目／西新宿／東新宿）を、階数ごとの相場まで含めて見比べます。
「高そう」「安そう」といった感覚に頼らず、「このエリアのこの階なら、坪単価はこの水準（当社掲載の物件の平均値より）」という数字の目安を持てると、出店判断が一段ラクになります。
【結論】業態別に迷わない！新宿4エリアの「向き・不向き」判定
まずは結論から。業態ごとに“おすすめしやすい”エリアの傾向を整理します。
ランチ中心業態（定食・カフェ・麺類）の狙い方
おすすめは「西新宿」と「新宿3丁目（立地の取り方次第）」の2択です。
西新宿：オフィスワーカーのランチ需要が安定。2階以上のビルインで家賃を抑えられる募集も見られるのが強みです。
新宿3丁目：買い物客の回遊が強く、平日・週末とも昼需要が期待できます。ただし1階・2階の賃料は高水準になりやすいため、客単価と回転を前提に設計しましょう。
居酒屋・バー業態（夜主体）の狙い方
夜の集客をメインにするなら、「歌舞伎町」と「新宿3丁目」が中心候補です。
歌舞伎町：夜～深夜の人流が圧倒的。地下～空中階でも“飲み屋ビル”として認知されやすいのが特徴です。
新宿3丁目：飲食の選択肢が多く、1次会から2次会まで回遊が生まれやすいエリアです。
カフェ・サロン・物販（世界観重視）の選び方
「わざわざ行きたい店」を目指すなら、「東新宿」と「西新宿（落ち着いた通り）」が検討しやすいです。
東新宿：中心部と比べると、相場が比較的落ち着く募集も見られます。家賃を抑えた分を内装や体験価値に投資しやすいエリアです。
西新宿：オフィス街のため、平日集客の読みが立てやすく、予約制やリピート型（サロン等）と相性が良いです。
テイクアウト・立ち飲み（高回転・小箱）の狙い目
「新宿3丁目」「歌舞伎町」が有力候補です。人通りの多い場所を狙い、10坪以下の小箱や地下・2階で総賃料を抑えるのがコツです。
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この記事の賃料データの見方（前提条件） ここからは詳細なデータを見ていきますが、その前に前提条件を整理します。 対象データ：TEMPOLYが保有する新宿駅周辺の募集賃料データ 価格表記：共益費込みの「坪単価（1坪あたりの月額賃料）」 注意点：「募集賃料」ベースです。実際の契約時には、交渉によりこれより安くなる可能性があります。 ※本記事の数値は、あくまで平均値（当社掲載の物件の平均値より）です。物件の立地・間口・天井高・看板条件・築年数等で前後します。 ※直近は賃料上昇の局面にあるため、本データは“比較的落ち着いて見える”可能性があります。最終判断は個別物件の条件で必ず確認してください。 |
新宿駅周辺の「人の流れ」と「需要」の基礎整理
詳細なエリアレポートに入る前に、新宿の「人の動き（需要）」をざっくり押さえておきましょう。
西新宿：平日昼のランチ需要が安定。オフィス街のため、曜日変動が読みやすいのが特徴です。
新宿3丁目：買い物客・観光客の回遊が強く、昼夜ともに需要が厚い“ハイブリッド”エリアです。
歌舞伎町：夜の街。終電後まで飲食・バー需要が続きます。
東新宿：エリア内で濃淡はあるものの、中心部と比べて相場が比較的落ち着く募集も見られます。目的来店型の店舗と相性が良いエリアです。
【エリア別詳細】新宿4エリアの賃料相場と相性の良い業態
ここからが本題です。4つのエリアごとに、階数別のリアルな賃料相場を公開します。
1. 歌舞伎町エリア（夜型需要の中心）
都内でも屈指のナイトタイム集客エリア。ビルイン（地下・空中階）でも“飲みに行く場所”として認知されやすく、夜型業態で強みを発揮します。
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階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
|
B2 |
約3.75万円 |
2件 |
|
B1 |
約2.85万円 |
5件 |
|
1F |
約6.43万円 |
27件 |
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2F |
約3.40万円 |
13件 |
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3F |
約2.41万円 |
9件 |
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4F |
約2.76万円 |
8件 |
|
5F |
約2.54万円 |
11件 |
|
6F |
約2.58万円 |
5件 |
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7F |
約2.30万円 |
3件 |
|
8F |
約2.85万円 |
4件 |
|
9F |
約2.60万円 |
3件 |
|
11F |
約2.62万円 |
1件 |
解説：
1階は約6.43万円（当社掲載の物件の平均値より）と高水準ですが、2階は約3.40万円（当社掲載の物件の平均値より）まで下がる傾向が見られます（目安で約47%減）。看板と導線設計ができれば、2階を候補に入れることで家賃を調整しつつ出店しやすくなります。
向いている業態：居酒屋、バー、ダイニングバー、深夜営業店、カラオケ業態（物件条件により）
2. 新宿3丁目エリア（回遊×高単価）
百貨店・商業施設・飲食が密集し、昼夜ともに回遊が生まれるエリア。賃料は高く出やすい一方で、立地の取り方次第で売上の上限も上がりやすい傾向があります。
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階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
|
B2 |
約3.84万円 |
2件 |
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B1 |
約5.97万円 |
11件 |
|
1F |
約8.17万円 |
15件 |
|
2F |
約6.98万円 |
2件 |
|
3F |
約4.82万円 |
6件 |
|
4F |
約3.95万円 |
13件 |
|
5F |
約3.77万円 |
5件 |
|
6F |
約3.10万円 |
4件 |
|
7F |
約2.45万円 |
4件 |
|
8F |
約2.94万円 |
3件 |
|
9F |
約2.99万円 |
4件 |
|
10F |
約1.65万円 |
1件 |
解説：
1階は約8.17万円（当社掲載の物件の平均値より）と高水準ですが、2階は約6.98万円（当社掲載の物件の平均値より）まで下がる傾向が見られます（目安で約15%減）。立地と導線が合う場合は、2階も含めて検討すると家賃バランスを取りやすくなります。
向いている業態：客単価の高い飲食、回転率の高い飲食、物販（導線良好な立地）、テイクアウト（人通りの多い通り）
3. 西新宿エリア（平日ランチが強い）
オフィス街を中心に、平日昼の需要が安定。ビルイン中心で、2階以上で家賃を調整しながら勝負しやすいエリアです。
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階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
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B2 |
約2.65万円 |
3件 |
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B1 |
約3.04万円 |
22件 |
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1F |
約4.43万円 |
26件 |
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2F |
約2.62万円 |
16件 |
|
3F |
約2.04万円 |
11件 |
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4F |
約1.95万円 |
16件 |
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5F |
約2.20万円 |
11件 |
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6F |
約2.19万円 |
10件 |
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7F |
約2.03万円 |
8件 |
|
8F |
約2.49万円 |
3件 |
|
9F |
約2.43万円 |
2件 |
|
10F |
約2.95万円 |
2件 |
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11F |
約2.40万円 |
1件 |
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13F |
約2.80万円 |
1件 |
解説：
1階は約4.43万円（当社掲載の物件の平均値より）と高水準ですが、2階は約2.62万円（当社掲載の物件の平均値より）まで下がる傾向が見られます（目安で約41%減）。看板・入口動線が確保できる物件なら、2階を含めて検討すると固定費を整えやすくなります。
向いている業態：ランチ中心の飲食、カフェ、ビジネス層向けのバル、予約制サロン、クリニック（用途条件により）
4. 東新宿エリア（目的来店向き）
中心部と比べ相場が抑えめと感じられる募集もあり、家賃負担を抑えながら“目的来店型”の店づくりがしやすいエリア。
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階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
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B1 |
約1.40万円 |
1件 |
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1F |
約1.94万円 |
6件 |
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2F |
約1.30万円 |
1件 |
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3F |
約1.37万円 |
2件 |
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4F |
約1.49万円 |
2件 |
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5F |
約1.70万円 |
4件 |
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6F |
約1.66万円 |
2件 |
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7F |
約1.68万円 |
2件 |
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10F |
約1.40万円 |
1件 |
解説：
1階は約1.94万円（当社掲載の物件の平均値より）で、中心部に比べると相対的に落ち着く募集も見られます。2階は約1.30万円（当社掲載の物件の平均値より）まで下がる傾向があり（目安で約33%減）、看板と導線設計ができれば、2階を候補に入れて家賃を整えやすくなります。
向いている業態：隠れ家飲食、プライベートサロン、整体、スタジオ、物販（SNS誘導型）
【一覧表】エリア別の坪単価と需要イメージまとめ
ここまでの内容を、比較しやすい一覧表にまとめました。
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エリア名 |
1階 平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
2階 平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
昼の需要 |
夜の需要 |
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歌舞伎町 |
約6.43万円 |
約3.40万円 |
△（昼は場所次第） |
◎（深夜まで強い） |
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新宿3丁目 |
約8.17万円 |
約6.98万円 |
◎（買い物・観光） |
◎（飲食回遊が強い） |
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西新宿 |
約4.43万円 |
約2.62万円 |
◎（平日ランチ） |
◯（仕事帰り中心） |
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東新宿 |
約1.94万円 |
約1.30万円 |
◯（目的来店） |
◯（落ち着いた夜） |
【業態別】失敗しないテナント選びの判断基準
「自分の店ならどこを選ぶべきか？」を迷わないための、具体的な判断基準です。
ランチ中心業態の判断軸
平日のランチ売上で家賃を回収するモデルなら、以下を確認してください。
・母数：徒歩5分圏内にオフィスビルや学校があるか？
・階数：1階にこだわるか、「2階で家賃を下げて看板で呼ぶ」か？
・テイクアウト：お弁当販売ができる「店前のスペース」や「窓」があるか？
居酒屋・バー業態の判断軸
夜の売上がメインなら、以下の視点で選びます。
・時間帯：終電後も営業するか？（するなら歌舞伎町が有力候補になりやすいです）
・導線：1次会エリアから2次会へ流れる導線があるか？
・看板：空中階・地下の場合、「袖看板」が目立つ位置に出せるか？
カフェ・物販・サロン業態の判断軸
世界観や滞在価値を売るなら、以下がポイントです。
・内装費：家賃を抑えた分（東新宿など）、内装に投資して世界観を作れるか？
・静けさ：ターゲット顧客は「賑やかな場所」と「隠れ家」、どちらを好むか？
・目的来店：駅から遠くても「SNSを見て来てくれる」設計ができるか？
出店前に必ず確認！新宿テナント契約のチェックリスト
エリアが決まり、気になる物件が見つかったら、契約前に必ず以下をチェックしてください。
- 用途地域・規約：あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
よくある質問（FAQ）
- 新宿では、地下1階でも集客できますか？
- 可能です。ただし「通り」と「看板条件」を選んでください。歌舞伎町や新宿3丁目のように“ビル飲み”文化があるエリアでは、地下でも看板次第で十分集客できるケースがあります。
- ランチ中心の場合、駅近にこだわった方がいいですか？
- 「駅からの距離」より「平日昼に人が歩いている導線」が重要です。西新宿なら、オフィスの出入口とランチ導線に近いかを必ず現地で確認してください。
- サロンや物販は、何階までならアリですか？
- 目安は4階くらいまでです。世界観とSNS集客ができれば、4階まではお客さまは上がってくれます。ただし、5階以上はエレベーター待ちがストレスになりやすいため、慎重に判断しましょう。
まとめ：新宿の物件探しは「坪単価」と「時間帯」で組み立てる
新宿でのテナント探しで失敗しないポイントは、以下の3点です。
・坪単価のリアルを知る：エリアと階数で、家賃は倍以上変わります（当社掲載の物件の平均値より）。無理のない階数を選びましょう。
・勝負する時間帯を決める：ランチで勝つなら西新宿、深夜で勝つなら歌舞伎町。時間帯とエリアをマッチさせます。
・「路面」に固執しない：2階や地下でも、看板と導線設計次第で利益は最大化できます。
TEMPOLYでは、今回のような賃料データ（当社掲載の物件の平均値より）に加え、人流・商圏の見立ても踏まえて、「その業態なら、どのエリア／どのビルの条件が家賃に見合うか」を具体的に整理してご提案できます。
「ポータルには出ていない非公開の募集も含めて候補を出してほしい」
「売上の計画から逆算して、無理のない家賃ラインを一緒に決めたい」
そんなときは、気軽にご相談ください。新宿のエリア特性を踏まえたうえで、条件の優先順位づけから物件探しまで一緒に進めていきます！
