はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2,000件以上の物件情報の中から、さまざまなオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しています。
独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、「この家賃はエリアの売上ポテンシャルに見合っているか」「狙う時間帯に人の流れがあるか」まで含めて、一緒に勝ち筋を検討します。
「新橋に出店したいけど、サラリーマン街と再開発エリア、どっちが合う？」
「新橋駅前と虎ノ門ヒルズ周辺、ウチの店ならどっちが正解？」
新橋・虎ノ門は隣接エリアでありながら、街の“稼ぎどき”がまったく違います。新橋は平日ワーカーのランチ・一次会需要が厚く、虎ノ門ヒルズ周辺は再開発で生まれた新しい導線と、比較的高単価な目的来店が出やすいのが特徴です。だからこそ、出口や通りを少し変えるだけで、客層・時間帯・適正家賃ラインが大きく動きます。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した新橋・虎ノ門ヒルズ周辺の「実際の募集賃料データ」をもとに、主要2エリア（新橋／虎ノ門ヒルズ周辺）を階数別に比較します。イメージではなく、「このエリアのこの階なら坪単価がどれくらいか」を押さえて、根拠のある出店判断ができる状態を目指します。
まず結論：業態別に見る「新橋／虎ノ門ヒルズ周辺」のおすすめ選択
新橋・虎ノ門は、エリア差よりも「狙う時間帯」と「階数コスト」の差が効きやすいエリアです。先に業態の勝ち筋（昼で回す／夜で回す／目的来店で単価を取る）を決めると、物件の選別が一気にラクになります。
|
業態 |
おすすめエリア |
おすすめ階 |
理由（要点） |
|
カフェ・軽飲食（ランチ中心） |
新橋（駅動線〜オフィス動線） |
1階〜2階（条件次第で地下も可） |
平日昼の回転が読みやすい。2階でも看板と導線が取れれば、家賃を整えやすい。 |
|
居酒屋・大衆酒場（一次会） |
新橋（仕事終わり導線） |
B1階〜2階 |
夜需要が厚い。1階が取れなくても地下・上階で成立しやすく、家賃比を整えやすい。 |
|
会食・高単価飲食／バー |
虎ノ門ヒルズ周辺 |
1階〜2階（次点：B1） |
施設・再開発エリアの“格”を単価に転換しやすい。回転より体験価値が効きやすい。 |
|
アパレル・雑貨（小規模） |
虎ノ門ヒルズ周辺（低層）／新橋（駅近） |
1階〜2階 |
虎ノ門は目的来店・ついで買いが両立しやすい。新橋は駅近の通行量が取れれば勝負しやすい。 |
|
サロン・スクール（予約制） |
虎ノ門ヒルズ周辺（ビルイン）／新橋（中層） |
2階〜6階 |
目的来店で成立。家賃を整えて、内装・導線に投資しやすい階が現実的。 |
|
クリニック・サービス |
虎ノ門ヒルズ周辺（駅近・EV動線） |
2階〜8階 |
駅・ビル動線で集客できる。1階に固執せず、導線と視認性の設計が重要。 |
データの見方：今回の「募集賃料データ」について
本記事の賃料相場は、TEMPOLYが独自に収集・集計した「募集賃料（坪単価）」データをもとにしています。募集時点の条件（共益費の扱い、面積、募集形態）によって上下するため、ここでは「相場の目安」としてご活用ください。サンプル数が少ない階は、特殊値の可能性もあるため、最終判断では近似条件（同じ通り・同じ築年帯・同じ間口）の物件で二重チェックするのがおすすめです。
|
※本データは「募集賃料」ベースの平均値です。（あくまで平均値）物件スペックや条件交渉で上下するため、相場の目安としてご覧ください。 |
- 「平均坪単価」：募集時点の坪単価（1坪＝約3.3㎡）。条件の良い物件ほど高くなります。
- 「サンプル数」：集計対象件数。少ない階は、参考レンジとして扱ってください。
- 同じ「1階」でも、路面の間口・天井高・看板の出しやすさで大きく上下します。最終判断は個別条件の確認が必須です。
新橋・虎ノ門の需要は「新橋＝回転」「虎ノ門＝目的来店・高単価」で性格が違う
新橋は、オフィスワーカーのランチと仕事終わり需要が軸になりやすく、いわば“回転で売上を作る街”です。一方、虎ノ門ヒルズ周辺は再開発によりオフィス・ホテル・商業・交通結節点がまとまって整備され、街としての新しい導線が生まれています。同じ港区でも、売上の作り方が違うため、「どの階で戦うか」「何に投資するか（家賃／内装／体験価値）」の最適解が変わります。
新橋エリア：階数別の賃料相場と狙い目
|
階数 |
平均坪単価（円） |
平均坪単価（約万円） |
サンプル数 |
|
1F |
26,632 |
2.66 |
1 |
|
B1F |
30,895 |
3.09 |
1 |
|
2F |
21,081 |
2.11 |
2 |
|
3-4F |
16,976 |
1.70 |
1 |
|
5-6F |
13,040 |
1.30 |
1 |
|
1棟 |
12,900 |
1.29 |
1 |
|
7-8F |
12,600 |
1.26 |
1 |
|
10F |
11,200 |
1.12 |
1 |
※坪単価は（当社掲載の物件の平均値より）。
新橋は、駅近の低層（1階・地下）が高く出やすい一方、2階以降は段階的に落ち着く傾向も見られます。実務では、通りや建物条件を揃えた近似物件で確認しつつ、「駅前で回転を取りにいくか」「少し落として導線設計で取りにいくか」で家賃の現実度を調整するのがおすすめです。
狙い目の考え方（新橋）
- 【軽飲食】ランチ回転が主戦場なら、2階でも成立しやすい傾向があります。入口視認性と看板設計が勝負です。
- 【居酒屋】B1〜2階が現実的なラインになりやすいです。1階に固執せず、家賃比を整えてメニュー・回転率で勝つ設計が有効です。
- 【バー・二次会】“目的来店”を作れるなら上階も検討対象になります。EV位置と案内導線は必ず確認しましょう。
虎ノ門ヒルズ周辺：階数別の賃料相場と狙い目
|
階数 |
平均坪単価（円） |
平均坪単価（約万円） |
サンプル数 |
|
1F |
56,926 |
5.69 |
2 |
|
B1-B2 |
34,802 |
3.48 |
1 |
|
1-2F |
32,500 |
3.25 |
1 |
|
2F |
25,250 |
2.53 |
1 |
|
3-4F |
— |
— |
— |
|
5-9F |
33,500 |
3.35 |
1 |
|
12F |
19,000 |
1.90 |
1 |
|
14F |
15,500 |
1.55 |
1 |
※坪単価は（当社掲載の物件の平均値より）。
※3-4Fは募集条件や用途区分の差で外れ値が混在する可能性が高いため、集計から除外し、参考レンジとしては個別に再確認する前提で扱っています。
虎ノ門ヒルズ周辺は、低層（特に1階）が最上位帯になりやすく、賃料に“施設の集客力・ブランド力”が乗りやすい傾向があります。そのため、家賃を回収する設計は「回転」よりも「単価」「体験価値」「指名性」で作るほうが相性が良いケースが多いです。なお、サンプル数が少ない階は特殊値の可能性もあるため、実務では同条件の追加データで必ず裏取りしてください。
狙い目の考え方（虎ノ門ヒルズ周辺）
- 【高単価飲食・物販】低層（1〜2階）で“格”を単価に転換できる業態が相性良好です。
- 【予約型サービス】2階以上で家賃を整え、内装と導線に投資するほうが堅実です。
- 【上階テナント】来店動機が明確なら成立しますが、EV動線（待ち時間・位置）と案内設計が成否を左右します。
主要階の坪単価ざっくり比較（新橋 vs 虎ノ門ヒルズ周辺）
|
階数 |
新橋（平均） |
虎ノ門ヒルズ周辺（平均） |
|
B1 |
約3.09万円（30,895円） |
約3.48万円（34,802円） |
|
1F |
約2.66万円（26,632円） |
約5.69万円（56,926円） |
|
2F |
約2.11万円（21,081円） |
約2.53万円（25,250円） |
※坪単価は（当社掲載の物件の平均値より）。
ざっくり言うと、虎ノ門ヒルズ周辺は1階のプレミアムが大きく、エリア差がそのまま賃料差として出やすいのが特徴です。一方、新橋は“駅近の低層”が高めに出やすいものの、2階以降の選択肢が比較的現実的になりやすく、導線設計で勝ち筋を作りやすいエリアです。
出店前に必ず確認！新橋・虎ノ門ヒルズの契約チェックリスト
- 用途地域・規約：あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
- 看板ルール：袖看板や置き看板のサイズ・点灯時間に制限はないか？
- コスト試算：「1階」と「2階」の家賃差額を、「何人のお客さん」で埋める必要があるかシミュレーションしたか？
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
よくある質問（新橋・虎ノ門）
- 虎ノ門ヒルズは家賃が高いですが、2階以上でも集客できますか？
- できます。虎ノ門ヒルズ周辺は目的来店が作りやすいエリアなので、予約型サービスや専門性の高い業態なら、2階以上でも十分勝負可能です。家賃を整えた分を、内装・体験価値・導線設計に回す発想がハマりやすいです。
- 新橋で「休日が弱い」問題は、致命的ですか？
- 業態次第です。平日ランチや仕事終わり需要で固定費を回収できるモデルなら、休日が弱くても致命傷になりにくいです。逆に週末集客を前提にするなら、観光・イベント導線に寄せる、SNSで目的来店を作るなど、設計を先に固める必要があります。
- 上階（3階以上）で出す場合、何を最優先で見ればいい？
- 最優先は「入口から店舗まで迷わない導線」です。EVの位置、案内表示の出しやすさ、階段の視認性、共用部の雰囲気は、上階ほど集客に直結します。同じ坪単価でも、“迷うビル”は実質コストが上がるので要注意です。
まとめ：新橋・虎ノ門ヒルズで後悔しない出店判断の3つのポイント
- 先に「誰に・いつ・何を売るか」を決めて、エリアの“強い時間帯”に合わせる。
- 低層は賃料が高く出やすい。上階でも成立する業態は「家賃を整えて内装／導線へ投資」の発想を持つ。
- サンプルが少ない階ほど、近似条件の物件で相場を二重チェックする（通り・築年帯・間口を揃える）。
TEMPOLYでは、今回ご紹介したデータをもとに、「あなたの業態なら、このエリアのこのビルが適正価格です」というレベルまで落とし込んだ提案が可能です。非公開物件のご紹介や、適正家賃の目線合わせも含めてサポートしています。新橋で“平日勝ち”の導線を取りたい方も、虎ノ門で“高単価の目的来店”を作り込みたい方も、まずはお気軽にご相談ください。
