はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2,000件以上の物件情報の中から、さまざまなオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しています。
独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、「この家賃はエリアの売上ポテンシャルに見合っているか」「狙う時間帯に人の流れがあるか」まで含めて、勝ち筋を一緒に検討します。
「日本橋に出店したいけど、家賃が高すぎて現実的に見えない…」
「日本橋と人形町、ウチの店ならどっちがおすすめ？」
出店相談では、この2つの質問から話が始まることが少なくありません。東京駅に近い同じ中央区でも、日本橋は“ビジネス×商業”の中心地、人形町は下町の生活圏と老舗が息づく街。数百メートル違うだけで、客層もピークの時間帯も、そして賃料感も大きく変わります。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した日本橋・人形町周辺の「実際の募集賃料データ」をもとに、主要2エリアを比較します。「なんとなく高い／安い」というイメージではなく、「このエリアのこの階なら、坪単価◯万円（当社掲載の物件の平均値より）」という具体的な相場感を押さえることで、根拠を持って出店判断をしやすくなります。
1. まず結論：業種別に見る「日本橋／人形町」の向き・不向き
1-1. 物販（アパレル・雑貨）
日本橋は「信用」と「導線」を取りにいく立地です。ビジネス客・富裕層・目的買いの来街者が見込める一方、路面（1階）だと坪単価（当社掲載の物件の平均値より）が跳ね上がりやすいため、2階以上でも“目的来店”を作れるブランドや、客単価が高い業態が比較的おすすめです。人形町は生活圏の買い回りが強く、日用品寄りの雑貨、ギフト、和小物など「日常に溶ける」商材と相性が良い傾向があります。
1-2. 飲食（カフェ・ベーカリーなど軽飲食）
日本橋は平日ランチ帯の需要が強く、オフィスワーカーの回転を取りやすい業態が比較的おすすめです。人形町は常連・近隣住民の利用が積み上がりやすく、朝～夕方までの“通い”を作れるカフェやテイクアウトがハマりやすい傾向があります。
1-3. 飲食（居酒屋・バーなど夜型）
日本橋は“会社帰りの一杯”の需要はあるものの、エリアや導線によって夜の回遊が弱くなるケースがあります。人形町は老舗飲食が多く、夜も地元客と近隣ワーカーの需要が残りやすい街です。ただし深夜帯を狙う場合は、周辺規約・ビルルール（看板点灯時間、音・臭気）まで含めて精査が必須です。
1-4. 美容・サービス（サロン、ジム、スクールなど）
2階以上や上層階でも成立しやすい業態です。日本橋は高単価・予約制（パーソナル系、企業ニーズ連動）と相性が良い傾向があり、人形町は地域密着でリピートを積み上げるタイプ（整体・ネイル・学習系）に向くケースが多いです。
2. まず押さえる：募集賃料データの読み解き方（3つの視点）
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【重要】本記事の数値は、募集賃料ベースの平均値（当社掲載の物件の平均値より）です。物件スペックや条件交渉、募集時期によって上下するため、あくまで相場の目安としてご活用ください。足元では募集賃料が上向きのため、同条件では平均値より上振れするケースも想定されます。 |
2-1. 1階は“広告枠”込みの価格になりやすい
1階は看板・視認性・通行量の恩恵をまとめて買うイメージです。日本橋の1階は平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より）が高くなりやすく、固定費の重さに耐える「客単価」「粗利」「回転」のいずれかが必要になります。
2-2. 2階以上は「導線設計」と「行く理由」がカギ
2階以上は家賃を抑えやすい反面、入口の分かりやすさと“行く理由”がないと埋もれがちです。階段・EVの位置、袖看板の可否、GoogleマップやSNSでの見え方まで含めて設計できる業態が比較的おすすめです。
2-3. 地下は“目的来店型”で強くなる
地下は通りすがりの流入が減る分、リピーター化や予約導線が作れると安定します。飲食なら排気・ダクトルートの確保、サービスなら防音や動線の安全性など、設備条件の確認が欠かせません。
3. 日本橋エリア：ビジネス×商業の中心で「信用」を積み上げる
日本橋は老舗と大規模開発が同居するエリアです。オフィスワーカーの昼需要に加え、商業施設を目的に訪れる来街者も多く、“価格より質”を選ぶ層を取りにいけます。東京駅からのアクセスも良く、広域集客をかけやすいのが特徴です。
3-1. 日本橋の賃料相場（坪単価）：募集データ集計
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階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
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B1 |
約2.83万円（28,272円） |
4件 |
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B1-1F |
約2.43万円（24,347円） |
2件 |
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1F |
約5.42万円（54,166円） |
4件 |
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2F |
約2.44万円（24,372円） |
3件 |
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3F |
約2.50万円（25,000円） |
2件 |
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4F |
約3.28万円（32,768円） |
4件 |
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5F |
約2.24万円（22,376円） |
4件 |
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8F |
約2.63万円（26,333円） |
3件 |
※その他、11階などの上層階や複数階一括物件も含まれます。
3-2. 日本橋で相性が良い業態
・高単価の物販（ブランド、ギフト、専門店）
・平日ランチの回転を取りやすい飲食（ランチ定食、カフェ、テイクアウト）
・予約制のサービス（パーソナル、企業需要連動）
ポイントは「一度来る理由」を作れるかどうかです。東京駅近接の広域集客に頼れる分、店の“目的”が明確なほど強くなります。
3-3. 日本橋でつまずきやすいケース
・家賃（特に1階）を“なんとなくの売上見込み”で背負ってしまう
・夜の需要を過大評価し、ピークが作れない
・看板・導線の制約で、2階以上が埋もれる
賃料が高い分、開業後に軌道修正できる余地が小さくなります。契約前に「何人の来店で固定費を回収できるか」を必ず数字で置きましょう。
4. 人形町エリア：下町の生活導線で「常連」を増やしやすい
人形町は甘酒横丁など下町らしい街並みが残り、散策や食べ歩き目的の来街者もいる一方で、近隣住民・近隣ワーカーが日常的に行き来する街です。明治座などの集客施設もあり、曜日や公演に合わせて波が立つのも特徴。“派手に当てる”よりも、“通ってもらう”設計が効きやすいエリアです。
4-1. 人形町の賃料相場（坪単価）：募集データ集計
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階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
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B1 |
約2.02万円（20,183円） |
4件 |
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1F |
約2.63万円（26,331円） |
16件 |
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2F |
約2.03万円（20,304円） |
12件 |
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3F |
約2.56万円（25,643円） |
4件 |
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4F |
約1.44万円（14,426円） |
4件 |
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5F |
約1.70万円（17,000円） |
2件 |
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6F |
約1.79万円（17,937円） |
6件 |
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7F |
約2.00万円（20,018円） |
2件 |
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9F |
約1.89万円（18,940円） |
2件 |
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10F |
約2.06万円（20,618円） |
2件 |
※その他、1-2F一括などの物件も含まれます。
4-2. 人形町で相性が良い業態
・日常使いの飲食（定食、カフェ、惣菜・テイクアウト）
・手土産・ギフト系（和菓子、食品物販、雑貨）
・地域密着のサービス（整体、ネイル、教室など）
“地元に愛される理由”が作れると、広告費を抑えても安定しやすいのが強みです。
4-3. 人形町でつまずきやすいケース
・観光地として見込みを立てすぎて、平日の売上が伸びない
・通行量が多い場所と少ない場所の差を見落とす
・夜型業態で近隣の静けさ（音・臭気）とミスマッチになる
“生活圏のルール”が強い街なので、ビル規約や近隣環境の相性を事前に詰めるほどリスクが下がります。
5. 家賃差を埋める目安：日本橋と人形町を数字で比べる（簡易）
たとえば同じ10坪の店舗で、日本橋の1階（平均約5.42万円/坪（当社掲載の物件の平均値より））と、人形町の1階（平均約2.63万円/坪（当社掲載の物件の平均値より））を比べると、家賃の差は月あたり約27.9万円になります。この差額を「客単価×粗利率×来店人数」で回収できるかを、契約前に必ず置き換えてみてください。
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比較 |
坪単価（平均）（当社掲載の物件の平均値より） |
10坪の月額目安 |
差額（月） |
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日本橋 1F |
約5.42万円/坪 |
約54.2万円 |
– |
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人形町 1F |
約2.63万円/坪 |
約26.3万円 |
約27.9万円 |
※上記は平均値の比較です。実際は「立地（通り・角地）」「間口」「設備条件」「ビルグレード」で大きく上下します。
6. 出店前に必ず確認！日本橋・人形町の契約チェックリスト
- 用途地域・規約：あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？／排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
7. よくある質問（FAQ）
7-1. 東京駅に近いほど有利ですか？
近いほど“広域から呼べる”可能性は上がりますが、それだけで勝てるわけではありません。日本橋は東京駅導線を取り込みやすい反面、固定費が重くなりがちです。人形町は駅近よりも「商店街導線・生活導線」に乗る方が効くケースがあります。
7-2. 1階にこだわるべきですか？
業態次第です。衝動買い・飛び込みが多い業態は1階が有利ですが、予約制や指名・目的来店が作れるなら2階以上でも成立します。特に日本橋は1階の賃料負担が大きいため、入口の分かりやすさ・看板可否・動線を満たす2階以上を検討する価値があります。
7-3. 地下物件は避けるべきですか？
避ける必要はありません。家賃を抑えられる分、商品力や空間設計に投資できます。ただし飲食の場合は排気・臭気・防火の条件が最大の論点になるため、内見時点で設備可否をセットで確認してください。
8. まとめ：日本橋・人形町で“勝てる条件”を揃えるために
日本橋と人形町は、同じ東京駅周辺でも「取れる客層」と「勝ち方」が違います。日本橋は“信用・単価・目的来店”で伸ばす街。人形町は“日常の導線・常連化”で積み上げる街。どちらが正解かは、業態と、狙う時間帯と、そして家賃を回収できる数字の設計で決まります。
TEMPOLYでは、今回ご紹介した募集データをもとに、「あなたの業態なら、どの通り・どの階が適正か」「その家賃を売上でどう回収するか」まで踏み込んでご提案できます。候補物件が出てきた段階で、設備条件や規約まで含めて一緒に整理すると、出店の失敗確率は大きく下がります。
「Webには載っていない非公開物件も見て比較したい」
「日本橋と人形町で迷っているので、数字で判断したい」
そんな方は、お気軽にご相談ください。東京駅周辺に強いスタッフが、開業まで伴走します。
