はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2,000件以上の物件情報の中から、さまざまなオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しております。独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、適正家賃か、エリアの人流はどうか、など商圏の動きもセットで見て、勝ち筋があるかを一緒に検討しています。
「池袋に出店したいけど、東口も西口も広すぎて決められない…」
「東池袋と南池袋、ウチの店ならどっちが正解？」
そんなご相談を、日々本当によくいただきます。池袋は“駅前”の賑わいだけでなく、少し歩くだけで街の顔（客層・時間帯・目的来店の強さ）がガラリと変わるエリアだからです。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した池袋駅周辺の「実際の募集賃料データ」をもとに、主要4エリア（東池袋／西池袋／南池袋／池袋）を比較します。
「なんとなく高い／安い」というイメージではなく、「このエリアのこの階なら、坪単価◯万円」という具体的な相場を知ることで、根拠を持って出店エリアを選べるようになります。
【結論】業種別に迷わない！池袋4エリアの「向き・不向き」判定
まずは結論から。業態ごとに、狙うべきエリアはおおむね次のように整理できます。
ランチ中心業態（定食・カフェ・麺類）の狙い方
おすすめは「南池袋」と「西池袋」を軸に、駅近（池袋エリア）も候補に入れる形です。
・南池袋：グリーン大通り～南池袋公園周辺は、ワーカー・住民の滞在が生まれやすく、平日ランチ×週末カフェ需要の両方を狙いやすい傾向があります。
・西池袋：劇場・公園・大学など“行き先”が点在し、平日昼～夕方に人の動きが作りやすいエリアです。
・池袋エリア：駅直結導線を取り込める立地は強い一方、物件の条件差が大きいので、階数と看板条件で収支を調整するのがおすすめです。
居酒屋・バー業態（夜主体）の狙い方
夜の回遊を取りにいくなら、まず「西池袋」と「池袋エリア」を中心候補にするのがおすすめです。
・西池袋：駅西口側は人の流れが太く、再開発も進むため“夜の集客導線”を作りやすい側面があります。
・池袋エリア：駅至近のビルイン（地下・空中階）は、看板と導線設計がハマれば強い。家賃より“認知される条件”を優先するのがおすすめです。
カフェ・サロン・物販（世界観重視）の選び方
「わざわざ行きたい店」を作るなら、「東池袋」と「南池袋」がおすすめです。
・東池袋：サンシャインシティ周辺や“乙女ロード”周辺は、目的来店・観光・サブカル需要が強く、尖ったコンセプトが刺さりやすいエリアです。
・南池袋：公園や歩行者環境の整備が進み、“居心地の良さ”を売りにした店と相性が良いです。
テイクアウト・立ち飲み（高回転・小箱）の狙い目
回転数で家賃を回収するなら、「池袋エリア」を軸に、東西のメイン導線上を狙うのがおすすめです。
坪単価が高く見えても、10坪以下の小箱や地下・2階の狭小区画なら、総賃料を抑えられます。
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この記事の賃料データの見方（前提条件） ここから詳細なデータを見ていきますが、その前に前提条件を整理します。 ・対象データ：TEMPOLYが保有する池袋駅周辺の募集賃料データ ・価格表記：共益費込みの「坪単価（1坪あたりの月額賃料）」 ・注意点：本記事は「募集賃料」ベースです。実際の契約時には、交渉等で上下する可能性があります。あくまで平均値の“目安”としてご覧ください。 ※足元では賃料が上振れしやすい局面もあるため、体感の賃料は本データより高く感じるケースがあります。最終判断は、同条件の近似物件での比較と現地確認をおすすめします。 |
池袋駅周辺の「人の流れ」と「需要」の基礎整理
詳細なエリアレポートに入る前に、池袋の“人の動き（需要）”をざっくり押さえておきましょう。
・東池袋：サンシャインシティを中心に観光・買い物の目的来店が強く、アニメ・サブカル系の回遊も生まれやすいエリアです。
・西池袋：西口公園や劇場などの文化資源が近く、イベント前後の人の動きが作りやすい一方、今後の再開発で街の更新も進みます。
・南池袋：公園やグリーン大通り周辺は、ワーカー・住民の滞在が生まれやすく、落ち着いた需要を作りやすいのが特徴です。
・池袋（駅周辺）：乗換・買い物・飲食の“流動”が最も大きいゾーン。視認性（看板・入口）と導線が成果を分けます。
【エリア別詳細】池袋4エリアの賃料相場と相性の良い業態
ここからが本題です。4つのエリアごとに、階数別のリアルな賃料相場を公開します。
1. 東池袋エリア：サンシャイン側の目的来店が強い街
大型商業施設周辺の回遊が生まれやすく、買い物・観光・サブカル目的の来街が多いエリアです。
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階数 |
平均坪単価 |
サンプル数 |
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B2 |
28,138円（約2.81万円） |
2件 |
|
B1 |
24,161円（約2.42万円） |
15件 |
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1F |
54,314円（約5.43万円） |
26件 |
|
2F |
29,605円（約2.96万円） |
17件 |
|
3F |
24,621円（約2.46万円） |
14件 |
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4F |
22,513円（約2.25万円） |
13件 |
|
5F |
41,688円（約4.17万円） |
11件 |
|
6F |
20,331円（約2.03万円） |
9件 |
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7F |
25,000円（約2.50万円） |
2件 |
|
8F |
26,141円（約2.61万円） |
4件 |
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9F |
24,999円（約2.50万円） |
1件 |
|
10F |
17,908円（約1.79万円） |
1件 |
解説：
1階は平均坪単価約5.43万円（54,314円）（当社掲載の物件の平均値より）と高水準。一方で2階は約2.96万円まで下がり、空中階でも“目的来店”で戦える業態は選択肢が広がります。5階が一段高いのは、視認性やスペックの良い区画が混じっている可能性があるため、個別条件の確認が重要です。
おすすめの業態例：
・コンセプト重視のアパレル・古着・雑貨店（SNS／コミュニティで目的来店を作れる）
・予約制サロン・プライベート美容室（2階以上で家賃を調整しやすい）
・観光・体験型の小規模サービス（物販＋体験、ポップアップなど）
2. 西池袋エリア：駅西口の回遊と“文化導線”があるゾーン
駅西口側は、駅前導線に加え、公園・劇場・大学など“行き先”が点在し、時間帯で客層が切り替わりやすいエリアです。
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階数 |
平均坪単価 |
サンプル数 |
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B2 |
30,655円（約3.07万円） |
1件 |
|
B1 |
26,034円（約2.60万円） |
6件 |
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1F |
47,034円（約4.70万円） |
23件 |
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2F |
29,033円（約2.90万円） |
7件 |
|
3F |
23,258円（約2.33万円） |
3件 |
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4F |
23,501円（約2.35万円） |
2件 |
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5F |
21,900円（約2.19万円） |
6件 |
|
6F |
17,490円（約1.75万円） |
1件 |
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7F |
19,839円（約1.98万円） |
6件 |
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8F |
17,667円（約1.77万円） |
3件 |
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9F |
24,941円（約2.49万円） |
3件 |
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10F |
18,000円（約1.80万円） |
1件 |
解説：
1階は平均坪単価約4.70万円（47,034円）（当社掲載の物件の平均値より）。2階は約2.90万円まで下がるため、看板条件が取れるなら“視認性の良い2階”は家賃と集客のバランスが取りやすい選択肢です。上層階は2万円前後まで下がる局面も見られるため、目的来店型の業態は空中階のほうが収支を作りやすいケースがあります（足元の賃料上昇を踏まえると、実勢は上振れする場合があります）。
おすすめの業態例：
・ランチ主体の飲食（看板が出せる2階以上も検討）
・夜主体の居酒屋・バー（駅導線＋看板条件を最優先に）
・カルチャー寄りのカフェ・物販（イベント導線を取り込める立地）
3. 南池袋エリア：グリーン大通り～公園近くの“滞在”が強い街
歩行者環境の整備が進み、住民・ワーカーが“過ごす”時間を作りやすいエリアです。落ち着いた需要を狙いやすいのが特徴。
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階数 |
平均坪単価 |
サンプル数 |
|
B1 |
21,324円（約2.13万円） |
5件 |
|
1F |
63,478円（約6.35万円） |
17件 |
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2F |
21,269円（約2.13万円） |
10件 |
|
3F |
25,819円（約2.58万円） |
7件 |
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4F |
19,095円（約1.91万円） |
8件 |
|
5F |
21,476円（約2.15万円） |
4件 |
|
6F |
24,000円（約2.40万円） |
4件 |
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7F |
29,500円（約2.95万円） |
2件 |
|
8F |
21,313円（約2.13万円） |
9件 |
|
9F |
25,435円（約2.54万円） |
3件 |
|
10F |
8,590円（約0.86万円） |
2件 |
|
12F |
14,040円（約1.40万円） |
1件 |
解説：
1階は平均坪単価約6.35万円（63,478円）（当社掲載の物件の平均値より）と高く、路面は希少性が高い傾向です。2階は約2.13万円まで大きく下がるため、世界観型の店舗は2階以上で家賃を抑え、内装やサービスに投資する戦略がおすすめです。10階の平均が低いのは、サンプル数・募集条件（面積が大きい一括募集、用途、築年など）の影響が大きい可能性があるため、参考値として扱い、近似条件の追加データでの確認をおすすめします。
おすすめの業態例：
・カフェ・ベーカリー・スイーツ（滞在価値を作れる業態）
・サロン・整体など予約制サービス（2階以上で条件が合いやすい）
・暮らし寄りの雑貨・ライフスタイルショップ（ファン化と相性）
4. 池袋エリア：駅近導線を取り込む“勝ち筋”が出やすいゾーン
駅の乗換・買い物・飲食の導線が最も太いエリア。立地の当たり外れ（入口・看板・動線）が出やすいのも特徴です。
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階数 |
平均坪単価 |
サンプル数 |
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B1 |
28,433円（約2.84万円） |
4件 |
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1F |
28,576円（約2.86万円） |
21件 |
|
2F |
19,300円（約1.93万円） |
8件 |
|
3F |
19,591円（約1.96万円） |
9件 |
|
4F |
23,011円（約2.30万円） |
11件 |
|
5F |
17,934円（約1.79万円） |
8件 |
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6F |
18,976円（約1.90万円） |
5件 |
|
7F |
17,989円（約1.80万円） |
1件 |
|
8F |
21,522円（約2.15万円） |
2件 |
|
9F |
20,491円（約2.05万円） |
1件 |
解説：
1階は平均坪単価約2.86万円（28,576円）（当社掲載の物件の平均値より）で、平均値としては比較的落ち着いて見えるケースもあります。ただし駅至近は条件差が大きく、坪単価だけで判断するとズレやすい領域です。足元では賃料が上振れする募集も増えているため、想定賃料はやや上振れも見込んで、入口視認性・看板掲出・導線（改札からの流れ）まで含めて確認するのがおすすめです。2階以降は約1.93万円台まで下がるため、看板と入口が取れるなら空中階で収支が作りやすくなります。
おすすめの業態例：
・テイクアウト・物販（高回転の小箱で総賃料を抑える）
・居酒屋・バー（地下・空中階でも看板条件が取れる立地）
・回転率重視の飲食（駅導線上で“見つけてもらえる”条件が最優先）
【一覧表】エリア別の坪単価と需要イメージまとめ
ここまでの内容を、比較しやすいように一覧にまとめました。
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エリア名 |
1階 平均坪単価 |
2階 平均坪単価 |
昼の需要 |
夜の需要 |
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東池袋 |
約5.43万円 |
約2.96万円 |
◎（観光・買い物） |
◯（目的来店） |
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西池袋 |
約4.70万円 |
約2.90万円 |
◯（平日～夕方） |
◯（駅導線） |
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南池袋 |
約6.35万円 |
約2.13万円 |
◎（滞在・ワーカー） |
△～◯（落ち着き） |
|
池袋 |
約2.86万円 |
約1.93万円 |
◎（乗換・買い物） |
◎（飲食回遊） |
【業態別】失敗しないテナント選びの判断基準
「自分の店ならどこを選ぶべきか？」を迷わないための、具体的な判断基準です。
ランチ中心業態の判断軸
平日のランチ売上で家賃を回収するモデルなら、以下を確認してください。
・母数：徒歩5分圏内にオフィス・学校・公共施設など、平日昼の需要があるか？
・階数：1階に固執するか、「2階で家賃を下げて看板で呼ぶ」か？（南池袋は1Fと2Fで差が大きい傾向です）
・導線：ランチのピーク時間に、店の前を“人が歩いているか”を現地で確認する（地図より現地優先）。
居酒屋・バー業態の判断軸
夜の売上がメインなら、以下の視点で選びます。
・時間帯：終電後まで営業するか？深夜営業の有無で“狙う通り”が変わります。
・導線：1次会・2次会の流れがあるか？近隣に飲食ビルが集まるゾーンか？
・看板：空中階・地下の場合、「袖看板」「集合看板」「入口の見え方」を最優先で確認する。
カフェ・物販・サロン業態の判断軸
世界観や滞在価値を売るなら、以下がポイントです。
・内装費：家賃を抑えた分、内装・什器・体験価値に投資して“わざわざ行く理由”を作れるか？
・静けさ：ターゲットは賑やかさを求めるか、落ち着きを求めるか（東池袋＝目的来店／南池袋＝滞在など）。
・目的来店：駅から多少離れても、SNS・口コミで来てもらえる設計（導線・導入・予約）になっているか？
出店前に必ず確認！池袋テナント契約のチェックリスト
エリアが決まり、気になる物件が見つかったら、契約前に必ず以下をチェックしてください。
- 用途地域・規約：あなたの業態（飲食／美容／深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
よくある質問（FAQ）
- 池袋では、地下1階でも集客できますか？
- 可能です。ただし「通り」と「看板条件」を選んでください。駅導線に近い通り沿いで、集合看板・入口視認が取れるなら地下でも十分戦えます。1階より家賃を抑え、その分を内装・広告・オペに回す戦略は有効です。
- ランチ中心の場合、駅近にこだわった方がいいですか？
- 駅距離より「昼12時に人が動いているか」が重要です。オフィス・学校・公共施設が多い導線は、駅から少し離れても需要が残ります。現地で“平日昼の人通り”を確認しましょう。
- サロンや物販は、何階までならアリですか？
- 目安は4階前後です。予約制や目的来店を作れる業態なら空中階でも成立しますが、上層階ほど“ふらっと来店”は減ります。エレベーター有無、入口の分かりやすさ、看板掲出条件で判断してください。
まとめ：池袋の物件探しは「出口（導線）×階数×相場」で組み立てる
池袋は東口と西口で街の性格が大きく違い、さらに同じエリア内でも通りを一本変えるだけで“勝ち筋”が変わります。
だからこそ、次の3点を先に決めると、物件探しが一気に進みます。
・①どの客層を取りにいくか（観光・買い物／ワーカー／夜の回遊／目的来店）
・②勝負する時間帯はいつか（昼・夜・深夜）
・③そのうえで、階数をどこまで許容し、坪単価の相場をどこに置くか（数字で線引き）（当社掲載の物件の平均値より）
TEMPOLYでは、今回のような賃料データに加えて、人流・商圏の見立てまでセットで、「その業態なら、どのエリア／どの通り／どの階が“適正家賃”になりやすいか」を具体的にご提案できます。
「Webに出ていない非公開募集も含めて、候補をまとめて見たい」
「出店計画から逆算して、無理のない家賃ラインを一緒に決めたい」
そんな方は、まずは一度お気軽にご相談ください。池袋の導線とエリア特性を踏まえ、条件の優先順位づけから物件選定まで伴走いたします！
