はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは都内を中心に毎月400〜500件の物件情報を更新し、常時2,000件以上の掲載データの中から、条件に合う物件探しをサポートしています。
「代官山に出店したいけど、家賃が高すぎて現実的に見えない…」
「旧山手通り沿いと八幡通り、ウチの店ならどっちが向いてる？」
こうしたお悩みは、出店相談の現場で本当によく耳にします。代官山は“おしゃれな街”というイメージが強い一方で、通りや導線、そして階数の選び方ひとつで、集客の組み立てが大きく変わるエリアだからです。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した代官山駅周辺の「募集賃料データ」をもとに、階数別のリアルな相場感を整理します。相場を数字で把握したうえで、あなたの業態に合う“勝ちやすいポジション”を選べるようにまとめました。
【先に結論】業態別：代官山で「勝ち筋」が立つ出店ポジション
ランチ主体の飲食（カフェ・定食・軽食）
平日も週末も狙いたいなら、駅からの導線が強い「旧山手通り」「八幡通り」近辺の1階〜2階が有力候補になりやすいです。代官山は散歩・買い物の回遊が多く、入口が分かりやすいことが最優先。1階は賃料が高い分、看板効果も含めて“集客の土台”を作りやすいので、客単価×回転を前提に設計しましょう。
夜主体の飲食（レストラン・ビストロ・ワインバー）
代官山は“深夜の飲み需要”で勝つ街というより、「わざわざ行く店」で勝つ街です。B1・2階など、賃料が比較的落ち着くものも増えてきますが、予約導線（SNS・口コミ・地図）を作れれば成立しやすいのが特徴。特に夜業態は、入口の視認性（階段位置・導線）と、近隣への配慮（音・煙・匂い）まで織り込んで物件を選ぶのがコツです。
物販・サロンなど（世界観重視／目的来店）
代官山はセレクトショップやカフェが点在し、“目的来店”の文化が根づいたエリアです。2〜3階やB1でも、ブランドの世界観づくりに投資できるなら十分勝負になります。T-SITE周辺や複合施設（代官山アドレス、LOG ROAD、フォレストゲート周辺）など、滞在型の導線に乗れる立地は特に相性が良い傾向があります。
テイクアウト・小箱（高回転／省人化）
テイクアウトは“入口までのストレス”が売上を左右します。駅近の動線上や、交差点付近など、通行の流れが読みやすい場所の1階小箱が基本になりやすいです。ただし賃料が重くなりがちなので、坪数は絞り、看板・メニューの見せ方で取りこぼしを減らす設計が重要です。
この記事で扱う賃料データの前提（読み方）
- 対象データ：TEMPOLYが保有する代官山駅周辺の募集賃料データ
- 価格表記：共益費込みの「坪単価（1坪あたりの月額賃料）」
- 注意点：募集賃料ベースのデータです。契約時は交渉等で下がる可能性もあります。
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【重要】本記事の賃料は、募集賃料データの“あくまで平均値”（当社掲載の物件の平均値より）です。物件スペック・条件により大きく上下しますので、「相場の目安」としてご覧ください。 |
代官山の「人の流れ」と需要をざっくり押さえる
代官山は、セレクトショップや感度の高いカフェが集まり、落ち着いた街並みの中で“街歩き”が成立するエリアです。駅前の瞬間風速というより、旧山手通り・八幡通りを軸にした回遊と、T-SITEなどの滞在型スポットを目的にした来訪が混ざります。
そのため、通りすがりで勝つ業態は「入口の分かりやすさ」と「導線上の立地」が重要。一方で、物販・サロン・予約制飲食のような目的来店型は、2階以上や地下でも“店に辿り着ける導線”を作れれば成立しやすいのが代官山の特徴です。
【階数別】代官山エリアの賃料相場（坪単価）
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階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
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B2 |
約3.00万円 |
1件 |
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B1 |
約2.39万円 |
22件 |
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1階 |
約4.14万円 |
62件 |
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2階 |
約2.88万円 |
33件 |
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3階 |
約2.67万円 |
24件 |
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4階 |
約2.54万円 |
14件 |
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5階 |
約2.93万円 |
12件 |
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6階 |
約2.92万円 |
11件 |
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7階 |
約2.35万円 |
6件 |
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8階 |
約2.02万円 |
1件 |
解説：1階は平均で約4.14万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）と突出して高く、看板効果・視認性の“広告費”も含めた価格帯です。2階は約2.88万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）まで下がり、目的来店型の業態なら現実的な選択肢になりやすいです。B1も約2.39万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）で、飲食・サロンで“入口の設計”ができる場合は検討しやすい水準です。
向いている業態：単価高めの飲食（目的来店）、世界観重視のアパレル・雑貨、予約制サロン（美容室・ネイル・整体など）
家賃を抑えて成立させる「階数選び」3つの考え方
① 1階は“集客装置”。無理なら面積を削って総賃料をコントロール
1階は高い一方で、入口の分かりやすさ・看板露出・衝動買いの取りこぼしが減るというメリットがあります。どうしても1階にこだわるなら、坪数を絞って総賃料を抑え、売上が読める設計に寄せましょう。
② 2階・B1は“目的来店”で成立。導線設計（看板・階段・地図）が生命線
2階やB1は、賃料が比較的落ち着くものも増えてきます。内装や体験価値に投資しやすくなる一方で、階段の位置、入口の見つけやすさ、看板の出し方、Googleマップ上の見え方まで含めて“辿り着ける店”に設計する必要があります。
③ 上層階は“予約・会員・指名”の仕組みがあるほど強い
5階以上は案件数が少なく相場もブレますが、予約制の飲食や指名が取れるサロンなど、リピート前提のビジネスなら成立しやすい階です。目立つ場所よりも、体験の質を上げる方向で考えると失敗しにくくなります。
出店前に必ず確認！代官山テナントの契約チェックリスト
- 用途地域・規約：あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？ 排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
- 看板ルール：袖看板や置き看板のサイズ・点灯時間に制限はないか？
- コスト試算：「1階」と「2階」「B1」の家賃差額を、“何人のお客さん”で埋める必要があるかシミュレーションしたか？
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
まとめ：代官山は「通り」より先に「導線」と「階数」で勝負が決まる
代官山は、駅前の派手さではなく、回遊と目的来店が混ざる“感度の高い街”です。だからこそ、1階で勝つのか、2階・B1で世界観に投資して勝つのか──階数選びが、そのまま事業設計になります。
TEMPOLYでは、今回の募集賃料データに加えて、物件の導線（入口位置・視認性）や周辺の競合状況まで踏まえ、「あなたの業態なら、この階・この通りが適正です」という形で具体的にご提案できます。
「代官山で家賃の目線を固めたい」「条件に合う物件の当たりをつけたい」「非公開物件も含めて比較したい」など、どの段階でも大丈夫です。まずはお気軽にご相談ください。
また、当社スタッフが代官山エリアで高い口コミの評価を得ているランチメニューを提供している店舗の位置を調査した現地レポートも良かったらぜひお読みください。
