同じように下記の記事をフォーマットはまったく変えずに（H2,H3表記なども）、以下①～⑤の注意点を吟味し、調査し直し、修正原稿にし、
※H2,H3などもすべて黒字
※行間はすべて詰める
以上を踏まえて、ワードファイルにして
①言い切りが誤解を与えるため、「このエリアは重飲食が良い」のような表現ではなく、「おすすめ」程度にしてほしい
②1階が2階より賃料が安い、というのはあり得ないため、もしそういうデータがあれば、見直ししてほしい。（データが古いためそういうことがある可能性もあるが、その場合には、安すぎる賃料物件を省いてもらったら1階のほうが高くなるはず）
③「この記事の賃料データの見方」の部分に書いてある、「あくまで平均値」というのは強くアピールしたい。目立つように枠で囲む
④坪単価の話を書くときには（当社掲載の物件の平均値より）と書き添えてほしい
⑤全体的に現在賃料が上がっているようで、このデータは比較的安く出ちゃっていることを想定して、○○エリアは安いです、みたいな書き方より、○○エリアだと比較的値段が落ち着くものも増えてきます、程度に緩めてほしい。
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はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2,000件以上の物件情報の中から、さまざまなオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しています。独自の人流データや商圏分析データをもとに、家賃や坪数だけで判断せず、「この立地で回収できるか」「その業態が通る物件か」までセットで検討しています。
「麻布十番に出店したいけど、家賃が高すぎて現実味がない…」
「麻布十番大通りの駅前と、商店街の奥。ウチの店ならどっちを優先すべき？」
こういった相談は、麻布十番で物件探しを始める方からよく寄せられます。麻布十番は“駅前の回遊導線”と“商店街の生活導線”が近い距離に同居していて、通りを変えるだけで客層と売上の作り方がガラッと変わるからです。
この記事では、TEMPOLYが保有する麻布十番駅周辺の「実際の募集賃料データ」をもとに、階数別のリアルな坪単価を整理します。さらに麻布十番を、出店戦略の観点から4つのゾーンに分け、業態別に“どこで勝てるか”を解説します。
「なんとなく高い」というイメージではなく、「この階なら坪単価はこの水準」「このゾーンなら、この業態が回収しやすい」という根拠を持って、出店判断ができるようになります。
【結論】あなたの業態はどこ？麻布十番で外さない「狙いどころ」早見表
麻布十番は“高単価の夜需要”と“地域の生活需要”が同居する街です。最初に「勝負する時間帯（昼／夜／週末）」を決めると、狙うゾーンと階数が一気に絞れます。
ランチ中心の飲食（定食・カフェ・麺類など）
おすすめは「駅前～麻布十番大通りの導線」または「商店街の入口寄り」。平日昼の回転率で家賃を回収するモデルに向きます。1階は当然強いですが、2階でも見つけやすい入口・看板が作れれば、家賃を抑えて勝ち筋を作れます。
夜主体の飲食（居酒屋・バル・バー・会食系）
おすすめは「駅前の回遊導線」と「商店街の飲食クラスター」。麻布十番は“単価を取りにいく”設計が合うため、地下1階や2階以上でも、看板・入口・導線が成立する物件なら候補になります。
物販・サロン（世界観／目的来店）
おすすめは「商店街の中～奥」「路地側」。通りすがりだけでなく、SNSや紹介で“わざわざ来る”設計がしやすいエリアです。家賃を抑えた分を内装・体験価値・予約導線に振れるかがポイントです。
テイクアウト／小箱（高回転・省人化）
おすすめは「駅からの導線が濃い場所」。坪単価は高めでも、小面積や空中階・地下の組み合わせで総賃料を抑えつつ、回転数で家賃を回収する戦略が取りやすいのが麻布十番の良さです。
この記事の賃料データの見方（エリア定義と注意点）
対象データ：TEMPOLYが保有する、麻布十番駅周辺（麻布十番エリア）の募集賃料データ
価格表記：共益費込みの「坪単価（1坪あたりの月額賃料）」
注意点：本データは「募集賃料」ベースです。実際の契約時は、条件交渉やフリーレント等により変動します。平均値のため、築年数・視認性・間口・設備容量・排気ルート等で上下する前提で、“相場の目安”としてご活用ください。
麻布十番の「人の流れ」と需要の作り方（昼／夜／週末）
麻布十番は、駅前の回遊性が強く、商店街には生活導線が残っています。平日は周辺のオフィス・住民の需要がベースになり、夜は会食やバー利用の単価で伸ばしやすい構造です。週末は散策・買い物・目的来店が増え、カフェや物販の数字が上がりやすくなります。
同じ“麻布十番駅徒歩圏”でも、駅前の大通りは「見つけやすさ」が強み、商店街の中は「固定客・紹介」が強み、路地側は「隠れ家価値」が強みになります。
【階数別】麻布十番エリアの賃料相場（募集賃料の平均坪単価）
麻布十番駅周辺（麻布十番エリア）で募集に出ている物件の、階数別の平均坪単価は下記の通りです。
|
階数 |
平均坪単価（円） |
データ数 |
|
B1階 |
33,696円（約3.37万円） |
19件 |
|
1階 |
33,513円（約3.35万円） |
57件 |
|
2階 |
26,232円（約2.62万円） |
28件 |
|
3階 |
22,703円（約2.27万円） |
35件 |
|
4階 |
22,775円（約2.28万円） |
30件 |
|
5階 |
22,303円（約2.23万円） |
16件 |
|
6階 |
24,063円（約2.41万円） |
14件 |
|
7階 |
21,501円（約2.15万円） |
13件 |
|
8階 |
22,528円（約2.25万円） |
6件 |
|
9階 |
26,452円（約2.65万円） |
4件 |
|
10階 |
31,344円（約3.13万円） |
1件 |
解説：麻布十番は、地下1階と1階がいずれも高水準で、路面・駅前導線の強さが相場に反映されやすいエリアです。一方で2階以降は落ち着く傾向があるため、「見つけやすい空中階」を取れれば、家賃と売上のバランスを作りやすくなります。
1階：坪単価は高いが、回遊導線を取りやすい
平均坪単価は約3.35万円。駅前の導線や商店街入口など、立ち寄り・指名買いの両方が入りやすい反面、条件も厳しめになりがちです。
地下1階：上手くハマると強いが、入口と看板が全て
平均坪単価は約3.37万円。地下でも単価が落ちにくいのが麻布十番らしい特徴です。看板の出し方、入口の見つけやすさ、階段導線の安心感が整えば、会食・バー・予約制飲食で“指名来店”を作れます。
2～4階：現実的な家賃帯。飲食・サロン・物販の主戦場
2階は約2.62万円、3～4階は約2.27万円が目安。外から店の存在が分かる、入口サインが出せる、エレベーターが使える――この条件が揃うと、空中階でも十分に成立します。
5～10階：目的来店・予約導線が前提。世界観ビジネスと相性が良い
5階以降は概ね約2.15万～3.13万円のレンジ。ふらっと客は減る一方で、予約制サロンや会員制サービスなど“来店理由”を作れる業態と相性が良くなります。
【ゾーン別】麻布十番で「場所選び」を間違えないための4つの視点
麻布十番はエリアがコンパクトな分、通りの性格で結果が変わりやすい街です。出店検討では、まず下記の4つの視点でゾーンを整理するとブレません。
1) 駅前～麻布十番大通り：回遊導線と見つけやすさで勝負
駅前は待ち合わせ・買い回り・飲食回遊が起きやすく、視認性を取りやすいのが特徴です。ランチの回転型や、テイクアウトの導線を作りたい業態は、このゾーンの“入口の分かりやすさ”を最優先にすると外しにくいです。
2) 麻布十番商店街（表通り～中ほど）：生活導線で固定客を作る
商店街の中ほどは、住民の生活導線とリピートが強みです。派手に集めるより、クチコミ・紹介・リピートで積み上げる設計が合います。カフェ・ベーカリー・小型物販・地域密着の飲食に向きます。
3) 商店街の奥～路地側：隠れ家価値と目的来店を磨く
路地側は、通りすがりは減る一方で“わざわざ行く理由”が作りやすいゾーンです。予約制・会員制・世界観重視の店舗は、家賃を抑えられる空中階と組み合わせて、体験価値に投資しやすくなります。
4) 六本木・一の橋方面のつながり：夜の単価設計と相性が良い
六本木方面の動線を取り込める場所は、夜の会食・バー需要と相性が良くなります。地下や空中階でも、看板と入口導線が作れるなら候補になります。
【一覧表】階数別・坪単価の目安（麻布十番エリア）
|
階数 |
平均坪単価（約） |
読み取り方（ひと言） |
|
B1階 |
3.37万円/坪 |
入口と看板が全て |
|
1階 |
3.35万円/坪 |
回遊導線で回収 |
|
2階 |
2.62万円/坪 |
現実的な主戦場 |
|
3階 |
2.27万円/坪 |
現実的な主戦場 |
|
4階 |
2.28万円/坪 |
現実的な主戦場 |
|
5階 |
2.23万円/坪 |
目的来店前提 |
|
6階 |
2.41万円/坪 |
目的来店前提 |
|
7階 |
2.15万円/坪 |
目的来店前提 |
|
8階 |
2.25万円/坪 |
目的来店前提 |
|
9階 |
2.65万円/坪 |
目的来店前提 |
|
10階 |
3.13万円/坪 |
目的来店前提 |
【業態別】失敗しないための“見極めポイント”
ランチ中心：駅距離より「平日12時の導線」を見る
近いだけで決めず、昼のピーク帯に人が流れているかを確認しましょう。店前のテイクアウト導線、入口の見つけやすさ、回転率を落とさないオペレーション動線が重要です。
夜主体：地下・空中階を選ぶなら「看板」「エレベーター」「入口」の3点セット
麻布十番は地下の単価が落ちにくい分、条件の差が結果に直結します。袖看板の可否、建物入口の明るさ、階段導線の安心感、エレベーターの位置は必ず現地で確認してください。
物販・サロン：家賃を抑えた分を“体験価値”に振れるか
目的来店が成立するエリアほど、世界観が数字に直結します。家賃を下げられる階を選び、内装・接客・予約導線・SNS導線に投資できるかが勝負です。
出店前に必ず確認！麻布十番テナントの契約チェックリスト
エリアが決まり、気になる物件が見つかったら、契約前に必ず以下をチェックしてください。
- 用途地域・規約：あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？／排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
よくある質問
Q. 麻布十番では、地下1階でも集客できますか？
- できます。ただし“入口が見つかること”が前提です。地下は看板と入口導線が弱いと致命傷になります。通りから入口が見えるか、袖看板が出せるか、階段導線が安心できるかを必ず現地で確認してください。
Q. 麻布十番は、駅から少し離れると一気に厳しくなりますか？
- 一概には言えません。駅前の回遊導線は強い一方、商店街の中～奥は固定客が作りやすい場所もあります。ターゲットが「通りすがり」か「目的来店」かで、正解が変わります。
Q. サロン・物販は何階までならアリですか？
- エレベーターが使えて、来店理由（予約・紹介・SNS）が作れるなら上層階でも成立します。ただし、初出店は「2～4階」から検討すると失敗しにくいです。
まとめ：麻布十番は「導線の種類」と「階数の設計」で結果が変わる
麻布十番での物件探しは、“高い・安い”の感覚だけで決めるとブレます。判断を早くするには、次の3点を押さえてください。
・店の売上を作る導線を決める（駅前の回遊／商店街の生活／路地の目的来店）
・階数別の坪単価を把握し、家賃を“設計できる余白”を残す
・地下・空中階を選ぶなら、看板と入口導線を最優先で確認する
TEMPOLYでは、今回の賃料データを起点に、「あなたの業態なら、麻布十番のどの通り・どの階が回収しやすいか」を、物件候補と合わせて具体化できます。
「麻布十番で出したいが、駅前と商店街のどちらで勝てるか整理したい」
「候補物件がいくつかあるが、家賃が適正か判断できない」
そんな方は、まずはお気軽にご相談ください。麻布十番の“導線と階数”の相性を前提に、出店計画づくりから伴走します。
