はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2,000件以上の物件情報の中から、さまざまなオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しています。
独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、「この家賃はエリアの売上ポテンシャルに見合っているか」「狙う時間帯に人の流れがあるか」まで含めて、一緒に勝ち筋を検討します。
「六本木ほど派手ではないけれど、赤坂の“品のある街力”に惹かれる。でも家賃が高くて踏ん切りがつかない…」
「赤坂通り側と溜池山王、ウチの店ならどっちのほうが現実的？」
赤坂・溜池山王は、同じ港区でも「昼のビジネス需要」と「夜の飲食需要」の濃淡が場所によって変わり、さらに“階数”で家賃が大きく動きます。だからこそ、感覚ではなく数字で見たほうが判断が速いエリアです。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した赤坂・溜池山王駅周辺の「実際の募集賃料データ」をもとに、主要2エリア（赤坂／溜池山王）を比較します。
「なんとなく高い」という印象を、「このエリアのこの階なら坪単価◯万円」という判断材料に変え、現実的な出店プランを作れるように整理します。
まず結論：業態別に見る「赤坂／溜池山王」のおすすめ選択
赤坂・溜池山王は、駅前のにぎわいよりも“目的来店”の比率が高いエリアです。業態ごとに「1階にこだわるべきか」「2階・地下で成立するか」を最初に決めると、家賃が一気に現実的になります。
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業態 |
おすすめエリア |
おすすめ階 |
理由（要点） |
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カフェ・軽飲食 |
赤坂／溜池山王（駅動線の近く） |
1階〜2階（地下も可） |
ランチ需要が読みやすい。2階・地下でも看板と導線次第で成立しやすい。 |
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居酒屋・重飲食 |
赤坂（飲食導線がある通り） |
B1階〜2階 |
夜需要が見込みやすい。1階は家賃負担が重くなりやすく、地下〜2階で収支を整えやすい。 |
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バー・深夜業態 |
赤坂（夜の回遊がある側） |
B1階〜3階 |
“目的来店”比率が高く、地下・上階でも指名来店で勝負しやすい。 |
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アパレル・雑貨 |
赤坂（オフィス＋来街の導線） |
1階〜3階 |
衝動買いは1階が強い一方、世界観が作れるなら2〜3階でも成立しやすい。 |
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サロン・スクール |
溜池山王（オフィス集積の近く） |
2階〜5階 |
オフィスワーカーの“定期来店”が見込める。上層でも予約型なら課題が出にくい。 |
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クリニック・サービス |
溜池山王（駅近・ビルイン） |
2階〜6階 |
駅直結・エレベーター動線で集客できる。1階にこだわる必要は比較的薄い。 |
※本表の「おすすめ」は、募集賃料の平均値（当社掲載の物件の平均値より）と導線特性を踏まえた目安です。個別物件の条件により最適解は変動します。
データの見方：今回の「募集賃料データ」について
本記事の賃料相場は、TEMPOLYが独自に収集・集計した「募集賃料（坪単価）」データをもとにしています。目安として、下記のように読み取ってください。
- 「平均坪単価」：募集時点の坪単価（1坪＝約3.3㎡）。条件の良い物件ほど高くなります。
- 「サンプル数」：集計対象件数。サンプルが少ない階は、あくまで参考レンジとして扱ってください。
- 同じ“1階”でも、路面の間口・天井高・看板の出しやすさで大きく上下します。最終判断は個別物件の条件確認が必須です。
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重要：本データは募集賃料ベースの平均値です（当社掲載の物件の平均値より）。実際の契約賃料は、条件交渉・フリーレント等で上下します。相場の“目安”としてご活用ください。 |
赤坂・溜池山王の需要は「昼＝オフィス」「夜＝飲食」で二層構造
赤坂はTBS周辺の再開発や大型複合施設、飲食店の集積があり、昼夜ともに人の動きが出やすいエリアです。一方、溜池山王は官公庁・大企業のオフィス動線が強く、平日昼の需要が読みやすい反面、夜は“目的来店”の色が濃くなります。
この二層構造があるため、同じ港区でも「売上が立つ時間帯」と「適正な階数」が変わります。以下では、まず数字としての賃料相場を押さえ、そのうえで狙い目の階数を整理します。
赤坂エリア：階数別の賃料相場と狙い目
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階数 |
平均坪単価 |
サンプル数 |
|
B2階 |
約1.76万円 |
1件 |
|
B1階 |
約2.22万円 |
24件 |
|
1階 |
約3.14万円 |
53件 |
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2階 |
約2.05万円 |
38件 |
|
3階 |
約1.97万円 |
21件 |
|
4階 |
約2.01万円 |
10件 |
|
5階 |
約1.90万円 |
9件 |
|
6階 |
約1.74万円 |
7件 |
|
7階 |
約1.85万円 |
3件 |
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8階 |
約1.66万円 |
2件 |
|
10階 |
約1.21万円 |
1件 |
※平均坪単価は（当社掲載の物件の平均値より）算出しています。
赤坂の1階は平均約3.14万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）と高めです。2階は約2.05万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）で、1階から約35%下がります。最初から“1階勝負”を前提にすると家賃負担が重くなりやすいため、軽飲食・物販でも2階や地下を検討する余地があります。
狙い目の考え方（赤坂）
- 【軽飲食】ランチが主戦場なら、2階でも成立しやすいです。看板の出し方と階段動線の見え方が勝負です。
- 【重飲食】B1〜2階が比較的現実的なラインになりやすいです。1階は売上が強くても家賃比が崩れやすいので注意しましょう。
- 【サロン・サービス】3階以上でも予約型なら課題になりにくい傾向です。エレベーターの待ち時間と導線だけは必ず確認してください。
溜池山王エリア：階数別の賃料相場と狙い目
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階数 |
平均坪単価 |
サンプル数 |
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B1階 |
約2.07万円 |
18件 |
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1階 |
約3.19万円 |
34件 |
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2階 |
約2.10万円 |
18件 |
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3階 |
約1.91万円 |
9件 |
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4階 |
約1.89万円 |
4件 |
|
5階 |
約1.87万円 |
4件 |
|
6階 |
約1.71万円 |
4件 |
|
7階 |
約1.68万円 |
2件 |
|
8階 |
約1.62万円 |
1件 |
※平均坪単価は（当社掲載の物件の平均値より）算出しています。
溜池山王も1階は平均約3.19万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）で高めですが、2階は約2.10万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）と、1階から約34%下がります。オフィス動線が強いエリアなので、予約・定期来店型の業態は2階以上でも十分検討しやすいです。
狙い目の考え方（溜池山王）
- 【サロン・スクール・クリニック】2〜6階が王道になりやすいです。駅からのルートが分かりやすいビルインを優先しましょう。
- 【軽飲食】昼需要が強いので、2階でも“ランチ導線”が取れれば成立しやすいです。テイクアウト窓口の有無も検討材料になります。
- 【夜業態】赤坂側に寄せるか、目的来店を徹底するかを先に決めましょう。ふらっと需要は作りにくい傾向があります。
主要階の坪単価ざっくり比較（赤坂 vs 溜池山王）
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階数 |
赤坂（平均） |
溜池山王（平均） |
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B1階 |
約2.22万円 |
約2.07万円 |
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1階 |
約3.14万円 |
約3.19万円 |
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2階 |
約2.05万円 |
約2.10万円 |
|
3階 |
約1.97万円 |
約1.91万円 |
|
5階 |
約1.90万円 |
約1.87万円 |
※平均は（当社掲載の物件の平均値より）。階数・物件条件によって上下します。
ざっくり言うと、両エリアとも「1階→2階」で約3割強下がるのが特徴です。エリア差よりも“階数差”のほうが家賃に効きやすいので、まずは階数で家賃を整え、次に通り・導線で精度を上げる順番がおすすめです。
出店前に必ず確認！赤坂・溜池山王テナントの契約チェックリスト
エリアが決まり、気になる物件が見つかったら、契約前に必ず以下をチェックしてください。
- 用途地域・規約：あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
よくある質問（赤坂・溜池山王）
- 駅から近ければ近いほど有利ですか？
- 近いほど有利になりやすいのは事実ですが、赤坂・溜池山王は「目的来店」が強いエリアです。駅近にこだわって家賃が大きく上がるくらいなら、駅動線から1本入った通りで“看板が効く立地”を選ぶほうが、収支が安定しやすい場合があります。
- 物販やサロンは、何階までなら許容できますか？
- 目安は4〜5階です。世界観が強く、予約やSNSで事前に来店動機を作れる業態なら、5階でも成立しやすいです。ただし、エレベーターの待ち時間・導線の分かりやすさが弱いと離脱が増えるため、ビルのスペック確認は必須です。
- 1階が高すぎるとき、地下はアリですか？
- アリです。特に飲食は、地下でも看板・入口導線・階段の見え方が整っていれば十分集客できます。赤坂は夜需要が見込めるため、地下で家賃を整え、内装とメニューに投資するほうが強いケースもあります。
まとめ：赤坂・溜池山王は「階数の選び方」で家賃が現実的になる
赤坂・溜池山王で物件探しを成功させるポイントは、次の3つです。
- 坪単価の“階数差”を先に押さえる：両エリアとも、1階→2階で家賃が約3割下がります（当社掲載の物件の平均値より）。
- 狙う時間帯を決める：ランチ中心ならオフィス動線、夜中心なら飲食導線。先に時間帯を固定します。
- 路面に固執しない：地下・2階でも、看板と導線設計で十分勝てます。家賃の余力を作りましょう。
TEMPOLYでは、今回ご紹介したデータをもとに、「あなたの業態なら、このエリアのこのビルが適正価格です」というレベルまで落とし込んだ提案が可能です。
「Webには載っていない非公開物件も含めて検討したい」
「この売上想定で、家賃が妥当か診断してほしい」
そんな方は、まずは気軽にご相談ください。赤坂・溜池山王の“昼と夜”のクセを踏まえ、無理のない家賃で勝てる物件探しを伴走します。
