はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2,000件以上の物件情報の中から、さまざまなオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しています。独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、「適正家賃か」「そのエリアの人の動きはどうか」までセットで見ながら、勝ち筋を一緒に検討しています。
「三田・田町で出店したいけど、ビジネス街と学生街、どっちに寄せるべき？」
「三田（慶應側）と芝浦（田町東口）、ウチの店ならどっちが合う？」
三田・田町は、駅を挟んで「西側＝三田（大学・オフィス・商店街）」「東側＝芝浦（再開発・オフィス・新しい導線）」の色がはっきり分かれます。だからこそ、通りや出口をひとつ間違えるだけで、売れる時間帯も、客層も、家賃の妥当ラインも変わります。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した三田・田町駅周辺の「実際の募集賃料データ」をもとに、三田エリア／田町エリアを比較します。イメージではなく、「このエリアのこの階なら、坪単価（当社掲載の物件の平均値より）がどれくらいか」を把握することで、根拠を持って出店エリアを選びやすくなります。
【結論】業種別に見る「三田・田町の向き・不向き」
ランチ中心業態（定食・カフェ・麺類）
おすすめは「田町（駅前〜芝浦側）」と「三田（大学動線・商店街側）」の2択です。平日昼に強いのは田町駅周辺のワーカー需要。加えて、三田は大学の通学導線があり、昼〜夕方の回転が作りやすい立地が点在します。家賃は1階が高止まりしやすいので、視認性の良い2階（またはB1）で賃料を落とし、看板と導線で拾う設計が現実的です。
居酒屋・バー業態（夜主体）
夜の集客をメインにするなら、一次会の母数が取れる「三田（駅西側〜慶應仲通り周辺）」と、二次会・仕事帰りの流れが作りやすい「田町（駅前〜オフィス導線）」が候補になります。路面に固執するより、2〜4階の“飲食ビルらしい階”で賃料と売上のバランスを取りに行く方が、勝ち筋が作りやすいエリアです。
カフェ・サロン・物販（世界観重視）
「わざわざ行きたい店」を作るなら、三田の落ち着いた通り（住宅側）や、芝浦側の新しい街区（歩行者デッキ導線）と相性が良いです。目的来店が前提になる分、家賃を抑えた空中階を選び、その分を内装・体験価値に回す設計が効きます。
テイクアウト・小箱（高回転）
駅前導線に寄せるほど家賃は上がりますが、10坪前後の小箱・テイクアウトは「回転数」で回収できます。1階が厳しい場合は、B1や2階の“見つけられる物件”に寄せ、サイン計画で取りに行くのが現実解です。
この記事の賃料データの見方（算出条件）
対象データ：TEMPOLYが保有する三田・田町駅周辺の募集賃料データ（共益費込みの坪単価）
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重要：本記事の数値は、あくまで平均値です（当社掲載の物件の平均値より）。物件スペックや条件交渉で上下するため、「相場の目安」としてご活用ください。 |
注意点：本データは「募集賃料」ベースです。実際の契約時には、条件交渉により上下します。
三田・田町の「人の流れ」と需要をざっくり押さえる
三田（駅西側）：大学・商店街・オフィスが混ざる
三田側は、大学キャンパスとオフィスが近く、平日昼〜夕方の需要が厚くなりやすいのが特徴です。通学・通勤の往復導線に乗る通りでは、飲食の回転を作りやすい一方で、夜の強さは“通り選び”で差が出ます。
田町（駅前〜芝浦側）：再開発で導線が更新されるエリア
田町の東側（芝浦側）は再開発で街区が更新され、オフィス・商業が集積する複合拠点として人の流れが作られています。歩行者デッキなどで駅からの導線が整理されやすい分、駅前近接は賃料が高くなりやすい傾向です。
【エリア別詳細】三田エリア：階数別の賃料相場と狙い目
三田エリアの募集賃料（坪単価）を、階数別にまとめました。
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階数 |
平均坪単価（目安） |
サンプル数 |
|
B1 |
約1.54万円 |
2件 |
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B1-1F |
約1.82万円 |
2件 |
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B1-1F-5F |
約2.15万円 |
1件 |
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1F |
約3.16万円 |
43件 |
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2F |
約2.29万円 |
16件 |
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3F |
約1.84万円 |
7件 |
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4F |
約1.91万円 |
7件 |
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5F |
約1.75万円 |
3件 |
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6F |
約1.85万円 |
4件 |
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7F |
約2.17万円 |
2件 |
|
8F |
約2.37万円 |
3件 |
|
9F |
約1.43万円 |
1件 |
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10F |
約2.23万円 |
1件 |
※その他、1-2F、1-3F、1-5Fなどの複数階一括物件もデータに含まれています。
解説
三田の1階は平均で約3.16万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）と高めですが、2階は約2.29万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）まで下がり、約28%程度の差が出ています。路面の視認性が必要な業態は1階に寄せつつ、看板で拾える業態は2階以上で賃料を落とすのが現実的です。B1は約1.54万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）と、比較的値段が落ち着く募集も見られますが、サンプル数が少ないため“掘り出し”として個別精査が必要です。
向いている業態（例）
・平日ランチ回転を取りたい定食・麺・カフェ
・学生・ワーカー両方を取りたい居酒屋（2〜4階の飲食ビル含む）
・目的来店で成立する物販・サロン（2階以上で家賃最適化）
【エリア別詳細】田町エリア：階数別の賃料相場と狙い目
田町エリア（駅前〜芝浦側を含む）の募集賃料（坪単価）を、階数別にまとめました。
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階数 |
平均坪単価（目安） |
サンプル数 |
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B1 |
約2.32万円 |
9件 |
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B1-1F |
約1.96万円 |
2件 |
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B1-1F-3F |
約3.62万円 |
1件 |
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B1-1F-5F |
約2.15万円 |
1件 |
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1F |
約3.39万円 |
50件 |
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2F |
約2.69万円 |
17件 |
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3F |
約2.07万円 |
13件 |
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4F |
約2.08万円 |
10件 |
|
5F |
約2.05万円 |
7件 |
|
6F |
約1.98万円 |
7件 |
|
7F |
約2.27万円 |
4件 |
|
8F |
約2.37万円 |
3件 |
|
9F |
約1.43万円 |
1件 |
|
10F |
約2.23万円 |
1件 |
解説
田町の1階は平均で約3.39万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）、2階は約2.69万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）で、約21%程度下がります。駅前導線（特にオフィス帰り・ランチ動線）に寄せるほど賃料は上がりやすいため、家賃の上限から逆算して“狙う階”を決めるのが重要です。B1は約2.32万円/坪（当社掲載の物件の平均値より）で、1階よりも現実的なレンジに収まりやすい傾向です。
向いている業態（例）
・ワーカー需要を取り切りたいランチ中心業態（定食・カフェ・惣菜）
・仕事帰りの1〜2次会を狙う居酒屋・バル（B1〜3階）
・デッキ導線で目的来店を作れるサロン・物販（2階以上）
【比較一覧】三田 vs 田町：主要階の坪単価まとめ
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階数 |
三田（平均） |
田町（平均） |
読み取りメモ |
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B1 |
約1.54万円 |
約2.32万円 |
田町は駅前需要が強く、B1でも単価が上がりやすい |
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1F |
約3.16万円 |
約3.39万円 |
両エリアとも路面は高水準。田町の方がやや高め |
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2F |
約2.29万円 |
約2.69万円 |
2階は差が出やすい。三田は“家賃を落として看板で拾う”設計がしやすい |
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3F |
約1.84万円 |
約2.07万円 |
飲食ビル適性がある階。夜型なら通り選びが鍵 |
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4F |
約1.91万円 |
約2.08万円 |
目的来店の強さが前提。サロン・物販と相性 |
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5F |
約1.75万円 |
約2.05万円 |
上層ほど“ふらっと需要”は落ちるためSNS・予約導線が必須 |
【業態別】失敗しないテナント選びの判断ポイント
ランチ中心業態の判断軸
・徒歩5〜8分圏の“母数”（オフィス・学校）があるか
・1階に固執するか、2階で家賃を落として看板で拾うか
・テイクアウトを組み込むなら、店前スペースや窓口設計ができるか
居酒屋・バー業態の判断軸
・勝負する時間帯（終電前／終電後）を決める
・2次会需要を狙える“回遊”があるか（一次会エリアからの導線）
・空中階・地下なら、袖看板・共用部サインが出せるか
カフェ・物販・サロン業態の判断軸
・家賃を抑えた分を、内装・体験価値に投資できるか
・駅距離より“目的来店”を作れる発信力があるか
・静けさ／賑わい、どちらがターゲットに合うか
出店前に必ず確認！三田・田町テナントの契約チェックリスト
エリアが決まり、気になる物件が見つかったら、契約前に必ず以下をチェックしてください。
- 用途地域・規約：あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？ 排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
よくある質問
- 三田・田町では、地下1階でも集客できますか？
- 可能です。ただし「人が歩く通り」と「見つけられる看板」の2点が必須です。地下は1階より家賃を落とせる一方、入口が見えないと機会損失が出ます。袖看板の位置、階段の視認性、導線を必ず現地で確認してください。
- ランチ中心の場合、駅近にこだわった方がいいですか？
- 距離よりも「12時台に人が流れる導線」を重視してください。駅近でも人が流れない通りだと回転が作れません。逆に、オフィス・大学の動線に乗る通りなら、駅から少し離れても十分勝負できます。
- サロンや物販は、何階までなら検討できますか？
- 目安は4階程度までです。予約・SNSなど“目的来店”が前提であれば空中階でも成立します。ただし5階以上はエレベーター待ちや導線ストレスが出やすいので、条件次第で慎重に判断してください。
まとめ：三田・田町は「狙う時間帯」と「階の選び方」で家賃の勝負が決まる
三田・田町で出店を成功させるための要点は、次の3つです。
・坪単価（当社掲載の物件の平均値より）の現実を把握する（同じ駅圏でも階数で家賃は大きく変わります）
・勝負する時間帯を決める（ランチ／夜で選ぶ通りが変わります）
・路面至上主義から一段引く（2階や地下でもサイン計画と導線設計で利益は作れます）
TEMPOLYでは、今回の賃料データを土台にしながら、「あなたの業態なら、三田・田町のこの通りで、この階が適正」といった形で、条件の優先順位から一緒に整理できます。相場の見立てから、非公開物件のご紹介、契約時の注意点まで、出店準備を伴走します。まずは気軽にご相談ください。
