はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2,000件以上の物件情報の中から、さまざまなオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しています。独自の人流データや商圏分析データをもとに、家賃や坪数だけで判断せず、「この立地は回収できるか」「その業態が通る物件か」まで一緒に検討しています。
「東麻布に出店したい。でも港区価格で、家賃が現実的に見えない…」
「赤羽橋駅近と、東京タワー・芝公園側。ウチの店ならどっちを優先すべき？」
こうした迷いは、赤羽橋周辺で物件を探し始めたタイミングで必ず出てきます。東麻布は、同じ駅徒歩圏でも“通り・導線・時間帯”が変わると、客層と売上の作り方が一気に変わる街だからです。
この記事では、TEMPOLYが保有する赤羽橋駅周辺（東麻布エリア）の「実際の募集賃料データ」をもとに、階数別のリアルな坪単価（当社掲載の物件の平均値より）を整理します。さらに、赤羽橋駅周辺を「桜田通り沿い」「東麻布商店街周辺」「東京タワー・芝公園側」「麻布十番寄り」の4つの出店の考え方に分け、業態別に選び方を解説します。
「なんとなく高い・なんとなく良さそう」という感覚ではなく、「この階なら坪単価はこの水準（当社掲載の物件の平均値より）」「このゾーンなら、この業態が回収しやすい」という根拠を持って、出店判断ができるようになります。
【結論】業態別に見る「東麻布・赤羽橋」で外さない狙いどころ
まず結論から。赤羽橋駅周辺は、「昼のオフィス需要」「夜の会食・バー需要」「週末の観光・レジャー需要」「住宅の生活動線」が短い距離に同居するのが強みです。
業態ごとに「時間帯」と「導線」を先に決めると、狙うゾーンと階数が絞れます。
ランチ中心の飲食（定食・カフェ・麺類など）
おすすめは「桜田通り沿い」または「駅から近い東麻布商店街周辺」。平日昼の回転率で家賃を回収するモデルに向きます。1階は坪単価が上がりやすい一方、2～3階でも導線が良ければ十分戦えます。
夜主体の飲食（居酒屋・バル・バー・会食系）
おすすめは「麻布十番寄り」～「東麻布商店街の飲食導線」。港区らしく“単価を取りにいく”発想が合います。地下1階・2階以上でも、看板・導線が作れるなら選択肢になります。
物販・サロン（世界観／目的来店）
おすすめは「東麻布商店街周辺」または「東京タワー・芝公園側」。通りすがりよりも、SNS・紹介で“わざわざ来る”設計がしやすいエリアです。2階以上で家賃を抑え、内装や体験価値に投資するのが王道です。
小箱のテイクアウト／予約制（狭小・高効率）
おすすめは「駅徒歩の導線が濃い場所」。総賃料を抑えるために、地下1階や空中階の小面積を組み合わせやすいのが東麻布の良さです。
この記事の賃料データの見方（エリア定義と注意点）
対象データ：TEMPOLYが保有する、赤羽橋駅周辺（東麻布エリア）の募集賃料データ
価格表記：共益費込みの「坪単価（1坪あたりの月額賃料）（当社掲載の物件の平均値より）」
注意点：
- 「募集賃料」ベースです。実際の契約時には、条件交渉やフリーレント等により変動します。
- あくまで平均値です。築年数・視認性・間口・設備容量などで上下する前提で、「相場の目安」としてご活用ください。
- 直近は賃料が上向きのため、実際の募集条件が本データより上振れするケースも想定してご覧ください。
|
【重要】あくまで平均値です。 物件のスペック（築年数・視認性・間口・設備容量など）により坪単価は前後します。 本記事の数値は「相場の目安」としてご活用ください。 |
赤羽橋駅周辺の「需要」をざっくり整理（昼／夜／週末）
赤羽橋周辺は、平日はオフィス・病院・周辺施設の利用者で昼需要が立ちやすく、夜は会食・バー需要が強く出ます。週末は東京タワーや芝公園方面の人の動きが増え、カフェや軽食、物販の“目的来店”が伸びやすい構造です。
同じ東麻布でも、桜田通りのような幹線沿いは昼夜の通行量を取りやすく、商店街側は生活導線と飲食の点在が強みになります。
【階数別】東麻布エリアの賃料相場（募集賃料の平均坪単価）
赤羽橋駅周辺（東麻布エリア）で募集に出ている物件の、階数別の平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より）は下記の通りです。
|
階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
データ数 |
|
B1階 |
15,946円（約1.59万円） |
4件 |
|
1階 |
25,000円（約2.50万円） |
19件 |
|
2階 |
23,425円（約2.34万円） |
7件 |
|
3階 |
21,070円（約2.11万円） |
9件 |
|
4階 |
19,064円（約1.91万円） |
8件 |
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5階 |
22,029円（約2.20万円） |
3件 |
|
6階 |
17,970円（約1.80万円） |
2件 |
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7階 |
24,446円（約2.44万円） |
3件 |
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8階 |
18,124円（約1.81万円） |
2件 |
解説：東麻布は1階が最も高い傾向ですが、上層階でも“目的来店”が成立する業態なら、家賃とのバランスが取りやすい階もあります。一方でデータ数が少ない階もあるため、実際は「通り」「視認性」「看板許可」「動線」で当たり外れが出ます。
1階：最も高いが、集客導線の強さで回収しやすい
平均坪単価は約2.50万円（当社掲載の物件の平均値より）。駅近・幹線沿い・角地など“立ち寄り”が期待できる物件は、飲食・物販ともに回収しやすい反面、競争も強くなります。
地下1階：家賃は抑えやすいが「看板」と「入口」の設計が必須
平均坪単価は約1.59万円（当社掲載の物件の平均値より）。会食・バー・予約制飲食など、目的来店の導線を作れる業態に向きます。入口の視認性、袖看板の可否、階段導線（降り口の雰囲気）は必ず現地で確認しましょう。
2～3階：コスパ帯。飲食もサロンも“やり方次第”で戦える
2階は約2.34万円、3階は約2.11万円（いずれも当社掲載の物件の平均値より）が目安。外から店の存在が見える、入口サインが出せる、エレベーターが使える――この3点が揃うと、空中階でも勝ち筋が作れます。
4～8階：目的来店の設計が前提。予約制・世界観ビジネスと相性が良い
4階以降は概ね約1.81万～2.44万円（当社掲載の物件の平均値より）のレンジ。エレベーター待ちやビルの印象で、ふらっと客は減ります。その分、予約制サロンや会員制サービスなど“来店理由”を作れる業態と相性が良くなります。
【ゾーン別】赤羽橋駅周辺で「場所選び」を間違えないための4つの視点
東麻布はエリアがコンパクトな分、通りの性格で結果が変わりやすい街です。出店検討では、まず下記の4つの視点でゾーンを整理するとブレません。
1) 桜田通り沿い：昼夜の通行量と視認性で勝負しやすい
幹線沿いは、昼のオフィス需要と夜の会食導線を取りやすいのが特徴です。テイクアウトやランチ回転型は、駅からの導線が分かりやすい場所を優先しましょう。
2) 東麻布商店街～麻布いーすと通り：生活導線＋点在する飲食で“固定客”を作る
住宅が近く、地域の生活動線があるゾーン。派手に集めるより、リピートと紹介で積み上げる店づくりが合います。
3) 東京タワー・芝公園側：週末と目的来店が伸びやすい
観光・散策導線が入りやすく、カフェ・軽食・物販と相性が良いエリアです。営業時間やメニュー設計を「週末に寄せる」だけでも数字が変わります。
4) 麻布十番寄り：夜の会食・バー需要と単価設計が合う
麻布十番側の空気を取り込むと、単価設計がしやすくなります。地下や上層階でも、看板と導線が作れる物件は候補になります。
【一覧表】階数別・坪単価の目安（東麻布エリア）
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階数 |
平均坪単価（約）（当社掲載の物件の平均値より） |
読み取り方（ひと言） |
|
B1階 |
1.59万円/坪 |
看板と入口が命 |
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1階 |
2.50万円/坪 |
視認性で回収 |
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2階 |
2.34万円/坪 |
コスパ帯 |
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3階 |
2.11万円/坪 |
コスパ帯 |
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4階 |
1.91万円/坪 |
目的来店前提 |
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5階 |
2.20万円/坪 |
目的来店前提 |
|
6階 |
1.80万円/坪 |
目的来店前提 |
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7階 |
2.44万円/坪 |
目的来店前提 |
|
8階 |
1.81万円/坪 |
目的来店前提 |
【業態別】失敗しないための“見極めポイント”
ランチ中心：駅距離より「平日12時に人が流れるか」
近いだけで決めず、昼のピーク帯に通行量があるかを確認しましょう。店前でのテイクアウト導線、入口の見つけやすさ、回転率を落とさないオペレーション動線が重要です。
夜主体：空中階・地下を選ぶなら「看板」「エレベーター」「導線」をセットで
夜の需要は作れますが、見つからなければ入られません。袖看板の可否、建物入口の明るさ、階段導線の安心感、エレベーターの位置は必ず現地でチェックしてください。
物販・サロン：家賃を抑えた分を“体験価値”に寄せる
東麻布は目的来店が成立しやすい分、世界観が数字に直結します。家賃を下げられる階を選び、内装・接客・予約導線・SNS導線に投資できるかが勝負です。
出店前に必ず確認！東麻布（赤羽橋周辺）テナント契約チェックリスト
エリアが決まり、気になる物件が見つかったら、契約前に必ず以下をチェックしてください。
- 用途地域・規約：あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？／排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
- 看板ルール：袖看板や置き看板のサイズ・点灯時間に制限はないか？
- コスト試算：「1階」と「2階（または地下）」の家賃差額を、「何人のお客さん」で埋める必要があるかシミュレーションしたか？
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
よくある質問
- 東麻布は、地下1階でも集客できますか？
- できます。ただし“入口が見つかること”が前提です。地下は家賃を下げやすい一方、入口の視認性と看板許可が弱いと致命傷になります。現地で「通りから入口が見えるか」「袖看板が出せるか」を必ず確認してください。
- ランチ中心なら、駅近が正解ですか？
- 駅近“だけ”では決まりません。平日昼の通行量がある導線か、周辺にオフィス・病院・学校などの母数があるかの方が重要です。
- サロン・物販は何階までならアリ？
- エレベーターが使えて、来店理由（予約・紹介・SNS）が作れるなら上層階でも成立します。ただし、エレベーター待ちやビルの印象で離脱が起きるため、初出店は「2～4階」から検討すると失敗しにくいです。
まとめ：東麻布・赤羽橋は「通り×時間帯×階数」で勝ち筋が決まる
東麻布（赤羽橋周辺）での物件探しは、次の3点を押さえるだけで判断が早くなります。
- まず“勝負する時間帯”を決める（昼の回転／夜の単価／週末の目的来店）
- 階数ごとの坪単価（当社掲載の物件の平均値より）を把握し、家賃を“設計できる余白”を残す
- 空中階・地下を選ぶなら、看板と導線をセットで設計する
TEMPOLYでは、今回ご紹介した賃料データをもとに、「あなたの業態なら、東麻布のこの通り・この階が適正」といった粒度で、物件候補と家賃感を具体化できます。
「港区で出したいが、家賃が読めずに止まっている」
「赤羽橋周辺で、物件の当たり外れを短時間で見極めたい」
そんな方は、まずはお気軽にご相談ください。東麻布の“通りごとの勝ち筋”を前提に、出店計画づくりから伴走します。
