はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、 毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2000件以上の物件情報の中から様々なオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しております。独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、適正家賃か、エリアの人流はどうか、など商圏の動きもセットで見て、勝ち筋があるかを一緒に検討しています。
「六本木に出店したいけど、家賃が高すぎて現実的に見えない…」
「六本木通り側と西麻布、ウチの店ならどっちが正解？」
この2つは、現場で特に多い迷いどころです。六本木・西麻布は距離が近くても、通りを一本変えるだけで客層も時間帯もガラッと入れ替わります。
六本木はオフィス・商業・観光が重なり、昼夜で需要の顔が変わるエリア。一方の西麻布は、会食・ナイトの“目的来店”が強く、見えにくい立地でも世界観と導線で勝ちやすいのが特徴です。
この記事では、TEMPOLYが独自に集計した六本木・西麻布周辺の「実際の募集賃料データ」をもとに、エリア×階数の相場を整理しながら、あなたの業態が狙うべき街と階数を具体的に絞り込みます。
【結論】あなたの業態はどこ？六本木・西麻布・麻布十番の「向き・不向き」判定
まずは結論から。六本木・乃木坂周辺は、同じ港区でもエリアごとに「時間帯」と「客層」がはっきり分かれます。業態に合わせて、狙うべき街を先に決めましょう。
ランチ中心業態（定食・カフェ・麺類・テイクアウト）
おすすめ候補は「六本木（ミッドタウン〜六本木交差点周辺）」になりやすいです。平日はオフィスワーカー、休日は来街者・観光客が重なるため、昼の母数を作りやすいのが特徴です。乃木坂寄りは美術館・周辺施設の来訪者も見込めます。
居酒屋・バー業態（夜主体／2次会・深夜帯）
夜で勝負するなら「六本木（交差点周辺〜外苑東通り沿い）」と「西麻布」がおすすめ候補になりやすいです。六本木は回遊性、外国人比率の高さ、深夜帯までの人の流れが強み。西麻布は“隠れ家”需要が強く、単価を上げやすい一方で、看板設計と導線づくりが成否を分けます。
高単価レストラン（予約中心／会食・記念日）
おすすめ候補としては「西麻布」が挙げられます。表通りよりも一本入った立地に、目的来店の店が成立しやすいエリアです。外から見えにくい空中階でも、ブランドと予約導線があれば戦えるケースがあります。
サロン・クリニック・物販（世界観重視／指名・予約）
おすすめ候補は「麻布十番」と「乃木坂〜六本木ミッドタウン寄り」の空中階です。麻布十番は生活動線＋商店街で“リピート”が作りやすい街。乃木坂寄りは落ち着いた雰囲気があり、予約制の業態と噛み合います。
小箱の立ち飲み・スナック・会員制（深夜も回す）
「六本木の地下・ビルイン」を中心に検討するのがおすすめです。賃料は上がりやすいですが、地下や2階以上で家賃を調整しつつ、看板と導線で回収する考え方が現実的です。
この記事の賃料データの見方（エリア定義と算出条件）
ここからは詳細なデータを見ていきますが、その前に前提条件を整理します。
対象データ： TEMPOLYが保有する六本木・西麻布・麻布十番周辺の募集賃料データ
価格表記： 共益費込みの「坪単価（1坪あたりの月額賃料）」
|
注意点： ・「募集賃料」ベースです。実際の契約時には、交渉により上下します。 ※本記事の数値は、当社掲載の物件の平均値より算出した『あくまで平均値』です。 物件のスペック（間口・天井高・導線・看板可否・築年帯等）により前後するため、「相場の目安」としてご覧ください。 また、複数フロア一括募集（例：1-2F、1-10Fなど）は、データ表記どおりに掲載しています。 |
六本木・乃木坂周辺の「人の流れ」と「需要」の基礎知識
このエリアの特徴は「昼＝オフィス＆施設来訪」「夜＝ナイト需要」の二層構造です。六本木は大規模商業施設とオフィスが集まり、夜は飲食・バー需要が重なる街。乃木坂は美術館など文化施設へのアクセス起点になりやすいのもポイントです。
一方で西麻布は、駅前型の繁華街というより“点在する名店”が強いエリア。路面の瞬間的な通行量よりも、予約・紹介・リピートで売上を作る設計が合います。麻布十番は商店街と住環境が共存し、日常利用と外食が混ざるため、長く通ってもらう業態と相性が良い傾向です。
【エリア別詳細】六本木・西麻布・麻布十番の賃料相場とおすすめ業態
1. 六本木エリア：昼はオフィス・商業、夜はナイト需要の中心地
▼ 賃料相場（坪単価）
|
階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
|
B2 |
約4.82万円 |
1件 |
|
B1 |
約3.13万円 |
14件 |
|
1F |
約4.29万円 |
28件 |
|
2F |
約3.64万円 |
20件 |
|
3F |
約2.71万円 |
28件 |
|
4F |
約2.85万円 |
9件 |
|
5F |
約3.46万円 |
12件 |
|
6F |
約2.70万円 |
13件 |
|
7F |
約2.94万円 |
9件 |
|
8F |
約2.94万円 |
4件 |
|
9F |
約3.33万円 |
2件 |
|
11F |
約2.80万円 |
1件 |
解説：
六本木は、昼はオフィスワーカーと施設来訪者、夜は飲食・バー需要が重なる“二毛作”がしやすい街です。その分、良い立地ほど賃料が上がりますが、地下や空中階でも成立しやすいのが特徴です。今回の平均値では、1階が約4.29万円（当社掲載の物件の平均値より）、2階が約3.64万円（当社掲載の物件の平均値より）となりました。足元では募集賃料の上昇も見られるため、目安として捉えつつ、近似物件での二重チェックをおすすめします。
向いている業態： ランチ回転型の飲食、バー・ダイニング、インバウンド向けの体験型業態、深夜帯を回す小箱業態
2. 西麻布エリア：高単価の“目的来店”が成立する大人の街
▼ 賃料相場（坪単価）
|
階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
|
B2 |
約3.01万円 |
1件 |
|
B1 |
約3.09万円 |
14件 |
|
1F |
約3.23万円 |
19件 |
|
2F |
約2.56万円 |
10件 |
|
3F |
約2.42万円 |
12件 |
|
4F |
約2.18万円 |
6件 |
|
5F |
約2.49万円 |
3件 |
|
6F |
約2.27万円 |
4件 |
|
7F |
約2.44万円 |
5件 |
|
8F |
約3.15万円 |
1件 |
|
9F |
約3.07万円 |
1件 |
|
10F |
約3.25万円 |
1件 |
|
11F |
約1.96万円 |
1件 |
|
12F |
約1.82万円 |
1件 |
|
13F |
約1.83万円 |
2件 |
解説：
西麻布は、派手な人通りで勝つというより、会食・記念日・紹介で来るお客さまを取り込む街です。表通りの路面よりも、ビルインや空中階の“隠れ家立地”で強い店が多いのが特徴。そのため、2階以上で家賃を調整し、内装とサービスで単価を上げる戦略がハマりやすいです。平均値上は、1階が約3.23万円（当社掲載の物件の平均値より）、2階が約2.56万円（当社掲載の物件の平均値より）となっています。
向いている業態： 予約制レストラン、ワインバー／会員制バー、落ち着いた美容・サロン（完全予約）
3. 麻布十番エリア：商店街×住環境で“リピート”が作りやすい街
▼ 賃料相場（坪単価）
|
階数 |
平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
サンプル数 |
|
B1 |
約2.61万円 |
1件 |
|
1F |
約3.56万円 |
3件 |
|
2F |
約2.66万円 |
3件 |
|
3F |
約1.85万円 |
2件 |
|
4F |
約1.54万円 |
2件 |
|
5F |
約2.31万円 |
2件 |
|
6F |
約2.92万円 |
1件 |
|
7F |
約1.72万円 |
1件 |
解説：
麻布十番は、商店街のにぎわいと落ち着いた住宅街が共存し、日常利用と外食がミックスされるエリアです。週末だけでなく平日も一定の需要が見込める一方、路面の優位性が強いエリアでもあります。2階以上は坪単価が落ちる傾向が見えるので、看板・導線を整えた上で“家賃を調整して固定客を増やす”設計が現実的です。平均値上は、1階が約3.56万円（当社掲載の物件の平均値より）、2階が約2.66万円（当社掲載の物件の平均値より）となっています。
向いている業態： カフェ・ベーカリー、物販（雑貨・ライフスタイル）、地域密着の飲食、スクール・サロン
【一覧表】エリア別の坪単価・需要イメージまとめ
ここまでの内容を、比較しやすい一覧表にまとめました。
|
エリア名 |
1階 平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
2階 平均坪単価（当社掲載の物件の平均値より） |
昼の需要 |
夜の需要 |
|
六本木エリア |
約4.29万円 |
約3.64万円 |
◎（平日オフィス＋施設） |
◎（深夜まで強い） |
|
西麻布エリア |
約3.23万円 |
約2.56万円 |
△（目的来店中心） |
◎（高単価・会食） |
|
麻布十番エリア |
約3.56万円 |
約2.66万円 |
◯（生活動線） |
◯（落ち着いた夜） |
【業態別】失敗しないテナント選びの判断ポイント
「自分の店ならどこを選ぶべきか？」を迷わないための、具体的な判断基準です。
ランチ中心業態の判断軸
平日のランチ売上で家賃を回収するモデルなら、以下を確認してください。
・母数： 徒歩5分圏内にオフィス・大型施設・学校（専門学校等）があるか？
・階数： 1階にこだわるか、「2階で家賃を調整して看板で呼ぶ」か？（六本木は立地により2階が強い物件もあります）
・テイクアウト： 店前で受け渡しができる導線があるか？（昼ピークの回転率が落ちないか）
居酒屋・バー業態の判断軸
夜の売上がメインなら、以下の視点で選びます。
・時間帯： 終電後まで営業するか？（するなら六本木の中心導線、会食中心なら西麻布）
・導線： 1次会→2次会の流れがある通りか？（飲食ビルの集積、タクシーの拾いやすさも含む）
・看板： 空中階・地下の場合、「袖看板」「集合看板」を目立つ位置に出せるか？
サロン・物販の判断軸
世界観や指名・予約を売るなら、以下がポイントです。
・家賃×内装： 家賃を調整できた分、内装や設備に投資して体験価値を上げられるか？
・静けさ： ターゲット顧客は「にぎやかな街」と「落ち着いた街」、どちらを好むか？（麻布十番・乃木坂寄りは“落ち着き”が武器）
・目的来店： 駅近でなくても、SNS・紹介・予約で来てもらえる導線設計があるか？
出店前に必ず確認！六本木・西麻布テナントの契約チェックリスト
エリアが決まり、気になる物件が見つかったら、契約前に必ず以下をチェックしてください。
- 用途地域・規約： あなたの業態（飲食、美容、深夜営業など）が許可されている物件か？
- 設備容量：電気・ガス・水道の容量は足りているか？、排気ダクトのルートは確保できるか？（飲食の場合）
（参考）
・【都内版】重飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】軽飲食店舗開業の全ステップ｜物件探しから契約、許可申請まで完全ガイド
・【都内版】アパレル・雑貨ショップ開業マニュアル｜物販店舗の物件探しから契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】美容室・エステ・ネイル開業マニュアル｜物件探し・契約・許可申請まで徹底解説
・【都内版】風営関連店舗の開業マニュアル｜物件探しから契約、許可申請まで徹底解説
・看板設置可能物件で集客力を上げる！看板位置とデザインのポイント
・2階以上の「空中店舗」は集客面で不利？
よくある質問
- 六本木では、地下1階でも集客できますか？
- 可能です。ただし「通り」と「看板」をセットで設計してください。六本木交差点周辺や外苑東通りなど、夜に人が流れる通り沿いなら、地下でも看板次第で十分集客できるケースがあります。家賃は1階より落ち着くものも増えてきますので、その分を内装・広告・スタッフ体制に回す戦略は有効になり得ます（当社掲載の物件の平均値より）。
- 西麻布は、路面店にこだわるべきですか？
- 必ずしも路面でなくてOKです。西麻布は“目的来店”が強い街なので、2階以上でも予約導線が作れれば戦えるケースがあります。その代わり、入口のわかりやすさ（集合看板・案内導線）と、初回のハードルを下げる情報発信は必須です。
- 麻布十番で、物販やサロンは何階までならアリですか？
- 3〜4階程度までは許容範囲です。リピート動線が作れれば空中階でも成立するケースがあります。ただし5階以上はエレベーター待ちなどがストレスになりやすく、ふらっと来店が減るため慎重に判断してください。
まとめ：六本木・西麻布の物件探しは「勝負する時間帯」と「店の入り方」で決める
六本木・乃木坂周辺での出店は、他の繁華街のように“とにかく人通り”で決めるより、もう一段だけ設計が必要です。
六本木は「昼（オフィス／施設）」と「夜（ナイト）」のどちらで売上を作るかで、最適な通りも階数も変わります。西麻布は、看板の派手さより“見つけてもらう導線”が命。麻布十番は、商店街と住民の生活動線を味方にして、リピートを積み上げる戦い方が向きます。
だからこそ、最初にやるべきは「業態×時間帯」を決めて、必要な賃料レンジ（坪単価）を逆算すること。路面に固執せず、2階や地下を視野に入れるだけで、同じ売上でも利益が残る出店が組み立てやすくなります。
TEMPOLYでは、今回ご紹介したデータをもとに、「あなたの業態なら、このエリアのこのビルが適正価格です」というレベルまで、候補物件を具体化してご提案できます。
「会食需要が取れる通りだけを絞って探したい」
「深夜帯まで回せるビルイン物件を、非公開も含めて見たい」
そんな方は、まずはお気軽にご相談ください。六本木・西麻布・麻布十番に強いスタッフが、物件探しから条件交渉まで伴走します。
※補足：近年は都心主要エリアの募集賃料が上昇傾向にあるため、本記事の数値は「比較のための目安」として、最新の募集状況・近似物件で二重チェックすることをおすすめします。
