はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。
TEMPOLYでは普段、都内を中心に、 毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2000件以上の物件情報の中から様々なオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しております。独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、適正家賃か、エリアの人流はどうか、など商圏の動きもセットで見て、勝ち筋があるかを一緒に検討しています。
都内で、アパレルや雑貨店の開業の相談をもらうときに多いのが、次のようなことです。
・「人通りが多いから」という理由だけで高額な賃料の物件を選び、固定費を賄いきれない
・賃料や保証金は何とか用意したものの、「退去時の原状回復」まで考えていない
・物件の契約を先に結んでしまい、あとから「古物商許可が取れない」「飲食の併設ができない」と判明する
一方で、ネットショップ（ECサイト）だけで勝負しようとすると、そもそも、見つけてもらうこと自体のハードルが非常に高いのも現実です。この記事では、そんな都内での物件選びと許認可という、つまづきやすいポイント2点を、整理しました。単に「いい物件を探す」のではなく、「コンセプトと数字に合った物件を選び、資金ショートを避けながら立ち上げる」という視点が大事だということ。
さあ、ひとつひとつをクリアしながら、しっかりとした土台を作り上げていきましょう！
失敗しない物件選び方とエリア別費用相場
「せっかくお店を出すなら、妥協したくない」という気持ちはよくわかります。しかし、都内の高コストな市場で生き残るには、コンセプトと数字に合った物件を選ぶ「経営者視点」が不可欠です。ここでは、資金ショートを避けるために必要な3つの視点から、物件選び・契約のポイントを解説します。
1-1. 物件選びで失敗しないための「3つの必須スキル」
都内でアパレル・雑貨店を開業するうえでは、接客スキルだけでは絶対に足りません。特に重要なのが、以下の3つの視点です。
① 候補エリアの家賃水準と日商目安を踏まえた物件の選定、オープンまでの許可申請スケジュールを設計する
② 店舗法務／契約リテラシー： 退去時の原状回復や看板規制など、出口コストを決める契約書を読む
③ 財務・資金繰り管理： 適正家賃率から逆算し、開業後6か月以上の運転資金を確保する
TEMPOLYなら、これらの視点を一気通貫でアドバイスできます。
1-2. 開業形態別のメリット・デメリット
物件探しを本格化させる前に、「どの形態で出店するか」を絞っておくとブレが減ります。
【路面店】
・メリット
世界観をフルに表現しやすく、看板やウィンドウディスプレイで通行人にアピールしやすい。
・デメリット
都内の中心部では賃料水準が高く、治安や近隣クレーム対応などもすべて自己責任。屋外広告物条例の規制も受けます。
【商業施設テナント】
・メリット
施設全体の集客力に乗れるため、新規客を獲得するハードルが低い。
・デメリット
最低保証賃料に加えて歩合（売上ロイヤリティ）や販促費等別途費用がかかるケースが多く、 内装の規制・営業時間・販促ルールなどの制約が強い。
【実店舗＋ネットショップ併用】
・メリット
リアル店舗でブランド体験と信頼をつくり、ECで広域販売・在庫の消化ができる。
・デメリット
実店舗とECの両方を運営するため、オペレーション設計と人員計画が重要になる。
1-3. 初期費用とランニングコストを把握する
都内の10坪前後の物販店舗を想定した場合、おおまかな費用の構造は以下の通りです。
・不動産関連：
保証金・敷金として賃料の10〜15か月分、礼金、前家賃、仲介手数料、共益費など。
特に注意したいのが保証金です。「解約時に20%償却（返ってこない）」といった条件がある場合、その分は実質的な初期費用（礼金と同じ扱い）として計算する必要があります。
・内装・什器：
スケルトンからのフル内装であれば、700万円〜1,500万円程度（※金額は目安）。
居抜き物件を活用できれば、解体費や設備導入費を削減できます。
・運転資金：
家賃・人件費・光熱費・広告宣伝費など、固定費6か月分以上を「手をつけない前提のお金」として確保しておくのが理想です。
初期費用だけでなく、退去時のコストや運転資金までセットで考えておくと、不意な資金ショートを避けられます。保証金が一部戻ってくる前提で資金計画を組むのではなく、償却（解約引）分は最初から実質的な初期費用として計上するという考え方をします。
1-4. 出店エリアと物件タイプの選び方
【エリア選定の基本】
・人通りの「量」ではなく、ターゲット顧客の「質」に合っているか
・家賃水準と客単価・客数のバランスが取れるか
渋谷・原宿・新宿などの一等地は、集客ポテンシャルが高い一方で家賃も高額です。
既にブランド力のあるビジネスや、SNS発信などを通して「開店前から行列が見込める」場合は、こうしたエリアを発信拠点として選ぶ選択肢もありますが、多くのケースでは、住宅街に寄ったエリアでニッチなターゲット層に深く刺さるコンセプトを設計した方が、家賃の効率は良くなります。
【居抜き vs スケルトン】
・居抜き物件：
内装や空調設備、バックヤードなどを活かすことで、初期投資を抑えられます。ただし、前テナントの設備の劣化や、残置物の処理費用がリスクになるため、造作譲渡契約の内容と設備の状態をしっかりとチェックすることが必要です。
・スケルトン物件：
内装の自由度は最大ですが、解体・新設工事を含めて最も費用がかさみます。
都内でスケルトンから作る場合は、十分な自己資金か融資枠があることが前提です。
1-5. 【退去時トラブル回避】契約書で事前に守るべき「4つの固定条件」
賃貸の借契約は、事業の自由度と将来のコストを決める「固定条件」を確定するフェーズです。特に以下は、弁護士・司法書士と連携して必ず確認しましょう。
① 用途制限：「アパレル・雑貨小売業」としての利用が明記されているか。将来のカフェ併設の可否も確認。
② 原状回復義務：通常の損耗や経年劣化までテナント負担になっていないか。解体・復旧範囲を契約前に確定させる。
③ サイン規制：設置できる看板の大きさ・位置・点灯時間が集客に支障ないレベルか。
④ 保証金の償却条件：解約時に何％が差し引かれるか（解約引）。これを実質的な初期費用として資金計画に組み込む。
1-6. 内装デザイン・什器・レイアウトの考え方
内装デザインの目的は「世界観を伝えて商品が売れる状態をつくること」です。
・世界観の統一：
コンセプトに沿った色・素材・照明を選び、店内の雰囲気に「このブランドらしい」という統一感を持たせる。
・レイアウト設計：
入口からの第一印象、回遊の動線、フィッティングルームまでの導線、レジ前の衝動買いエリアなどを意識して配置します。
・コストコントロール：
すべてをオーダーメイドにするのではなく、既製什器をベースに、予算を集中させるメリハリ投資がポイントです。
物件探しと契約のフェーズでは、ここまでの要素を踏まえて「この物件・この条件で、本当に数字が回るのか？」を冷静に検証していきましょう。
オープン遅延を防ぐ！許認可手続きと届出の正しい順番
ここでは、「物件が決まったあと」に動かすべき許可申請・届出と、そのスケジュール感を整理します。ここを後回しにすると、オープンが遅れ、家賃だけが出ていく「空家賃の期間」が延びてしまうので、注意が必要です。
2-1. アパレル／雑貨店を開くときに必要なこと（税務以外）
「開業届・青色申告・法人設立」などの税務・登記がすでに整っている前提で、アパレル／雑貨店（実店舗＋必要ならEC）で“実務として詰まりやすいポイント”だけを整理します。
（1）販売する商品の「区分」と必要許可が発生する条件
多くのアパレル・雑貨は原則として許可不要ですが、次に当てはまると手続きが必須になります。
- 中古品（古着・中古雑貨・アンティーク等）を「仕入れて販売」する → 原則、古物商許可（古物営業法）の対象になり得ます。
- 酒類を扱う → 酒類販売業免許（税務署）が必要になることがあります。
- 食品（焼き菓子、瓶詰、輸入食品等）を扱う → 飲食店営業許可・食品衛生責任者、または営業届出が必要になることがあります。
- 医薬品・医療機器・コンタクト等を扱う → それぞれ販売の許可／登録が必要です。
- タバコを扱う → 取扱いの許可・契約が必要です。
※「いつか売るかも」でも、オープン後に売場を足すと手続きが追いつかず機会損失になります。最初に“扱わない”ものを決めるのも戦略です。
（2）売るだけでも必須：表示・広告・値付けのルール
最初に押さえるべきは、表示と販促の地雷を踏まないことです。アパレルの場合、素材（混用率）や取扱い表示（洗濯・乾燥・アイロン等）のルールがあり、仕入れ時点でタグが整っているか、整っていない場合に店側でどう補うかを決めておかないと、開店後に一気に手間が増えます。
また、値付けやセール表現は景品表示法の観点で見られやすく、二重価格（通常価格と割引後価格など）を出すなら、「いつ・いくらで販売していたか」を説明できる根拠（販売実績や記録）を残しておく運用が安全です。
ECも並行するなら、特定商取引法の表示義務（事業者情報、支払方法、送料、引渡時期、返品条件など）と、返品特約を見落とされない形で明確にしておくことが、クレームや返金対応の負担を減らします。
（3）仕入れ・在庫・原価：利益が残る「運用設計」を先に作る
次に重要なのは、仕入れ・在庫・原価の設計です。色・サイズ展開（SKU）を増やすほど見栄えは良くなりますが、売れ残りリスクも比例して増えます。最初から「定価で回すのか／セールで売り切るのか」という方針と、値引き・廃棄・返品などの出口戦略まで含めて粗利設計をしておくと、数字のブレで迷走しにくくなるのです。
仕入先とは、返品可否や不良品対応、納期遅延時の扱いを、発注書や取り決めとして残しておくと後々の摩擦が減ります。
（4）レジ・決済・個人情報：トラブルを減らす“店のインフラ”
店舗インフラは「レジ・決済・返金フロー」を先に固めるのがコツです。POSは在庫（SKU）と連動できるものを選び、後からシステムを移行する手間を最小化します。
キャッシュレス決済は対応範囲だけでなく、手数料、入金サイクル、返金の手順まで事前に確認しておくと、開店直後の現場が詰まりません。会員登録やDM、オンライン注文で個人情報を扱うなら、利用目的と管理方法を簡単でもいいので明文化し、スタッフ間で同じ運用ができる状態にしておくと安心です。
（5）ブランド保護：商標・ドメイン・SNSは“早い者勝ち”が多い
ブランド保護は早い者勝ちになりやすい領域です。店名・ロゴが固まったら、主要ドメインの確保とSNSアカウントの取得を先に済ませ、検索や導線のブレを防ぎます。
将来的にECや卸まで視野に入れるなら、商標出願も検討対象になります。後から名称変更が発生すると、看板、印刷物、SNS、検索導線まで総入れ替えになり、コストと機会損失が跳ね上がるため、開業前の段階で“守れる形”にしておくのが現実的です。
（6）店舗運営：最低限の「人・防犯・保険」
最後に、人・防犯・保険の最低ラインを整えること。アパレル／雑貨は現金と商品が動くため、万引き対策（死角のない導線、声かけルール、カメラ等）を「開業前の設計」として組み込むのが現実的です。スタッフを雇う場合は、労働条件の明示、勤怠管理、社会保険の要否などの労務を先に整備しておくとトラブルが減ります。保険は火災・水濡れ・盗難に加え、来店客の事故に備える賠償責任も含め、業態に合う補償を選びましょう。
オープン前の最小チェックポイント
オープン前に「表示ルールの体制」「セール表現の根拠」「ECの表示と返品設計」「SKUと粗利の方針」「POS・決済・返金の運用」「ブランドの権利確保」「防犯と保険」の7点が一通り揃っていれば、開店後に売る以外の作業で消耗しにくくなります。
2-2. 扱う商品によって必要になる主な許可・資格
物販店舗と言っても、扱う商品によっては別途許可が必要になります。
・古物商許可
古着・ヴィンテージアイテム・リサイクル雑貨など、一度使用された物品を買い取って販売する場合に必須です。営業所の所在地を管轄する警察署に申請し、管理者の要件や防犯設備などの基準を確認します。
・飲食の併設するなら「飲食店営業許可」「菓子製造業許可」
店内で飲食物を提供したり、菓子の製造を行う場合は、保健所の「飲食店営業許可」「菓子製造業許可」などが必要です。給排水・換気設備・手洗い・シンク数など、施設の基準を物件選定の初期段階で確認しておかないと、後から数百万円単位の追加工事が必要になることもあります。
2-3. 看板・屋外の広告物に関する条例の確認
都内で看板や屋外の広告物を設置する場合、「東京都屋外広告物条例」や各区のルールに従う必要があります。
・突き出し看板のサイズ・高さ
・袖看板の位置
・点灯の時間
・景観地区における色彩・デザイン規制
これらは物件の契約前に「どの程度のサインが出せるか」を把握しておくことが重要です。看板がほとんど出せない物件では、集客の戦略に大きな制約がかかります。
2-4. スタッフを雇う場合の労務・社会保険手続き
スタッフを雇用する場合、以下のような手続きが発生します。
・労働保険（労災保険・雇用保険）の加入手続き
・社会保険（健康保険・厚生年金）の加入
・就業の規則や雇用契約書の整備
「あとで整えます」では通用しないのが、人を雇うビジネスです。
採用の競争が激しい都内では、労務・社会保険が整っていない店舗には人材が集まりません。
オープン直前になって慌てないためにも、開業の準備と並行して社労士などと相談しておくと安心です。
2-5. 【最重要】許認可で失敗しないために行政へは事前に相談を
許認可まわりの最大のリスクは、「物件を契約する後にNGが判明する」ことです。
・古物商許可を取る前提で契約したが、用途や構造上の問題で許可が下りない
・飲食併設を想定していたが、給排水・換気設備が基準を満たせず大規模工事が必要になった
・看板がほとんど出せず、集客が難しい
こうした事態を避けるためには、物件探しの段階から、警察署・保健所・区役所などの所轄行政に事前に相談しておくと、余計なトラブルを防げます。
【ポイント】
・物件の候補が出たタイミングで、許認可の要件に照らして可否を確認する
・契約前に、行政窓口や専門家（行政書士など）と一度は相談しておく
・オープン半年前〜3か月前には、事業の計画・融資・物件・許認可をすべて並行で動かす
設計図が固まってからあわてて申請するのではなく、「設計・契約・申請」のプロセスを一体として設計していくイメージを持つと、手戻りを大きく減らせます。
誰に依頼すれば良い？専門家活用の正しいタイミングと役割
都内における物販店舗の開業は、「一人で全部やる」にはあまりにも複雑です。
うまくいっているオーナーほど、早い段階から専門家を巻き込んで、チームでの開業をしています。
3-1. フェーズ1：コンセプト設計・資金計画の段階で相談したい相手
【開業コンサルタント】
「どの家賃で戦えるか」を数値で判断するための、ターゲット設定と事業コンセプト設計や、適正家賃率（売上10〜15％）など、都内でサバイバルするための指標を用いた計画の落とし込み。
【税理士・中小企業診断士】
事業計画書の作成、売上シミュレーション、損益の計画、キャッシュフロー計画のチェックや、融資や補助金を視野に、金融機関から見て「筋の通った計画」になっているかを確認してもらいます。
3-2. フェーズ2：物件探し・契約前後で頼るべき専門家
【商業テナントに強い不動産会社】
アパレル・雑貨系テナントの成約実績がある会社を選ぶのが鉄則です。用途制限、看板の規制、保証金・償却条件、原状の回復など、物販店舗の開業に特有のポイントを理解している担当者を選びましょう。
【内装会社・設計士】
居抜き物件の場合、既存する設備の状態をチェックし、どこまで活かせるかを判断してもらいます。照明の計画、空調の容量、レイアウトの自由度などを踏まえ、「この物件でコンセプトが再現できるか」を見てもらう。
【弁護士・司法書士】
賃貸借契約書、とくに原状回復条項・用途制限・サイン規制に関する条文をリーガルチェックする。退去時にトラブルになりやすいポイントを事前に洗い出し、防御策を契約書に反映してもらいます。
3-3. フェーズ3：許認可・会社設立・労務体制づくり
【行政書士】
古物商許可、飲食店営業許可、菓子製造業許可など、各種許認可の申請書類作成と役所とのやり取りを代行してもらう。物件を契約する前に事前相談にも同行してもらえると、NGリスクを大きく減らせます。
【社会保険労務士】
スタッフを雇うタイミングで、就業の規則、雇用契約、給与体系の設計、労働保険、社会保険の手続きをトータルでサポートしてくれます。「残業代はどこまで必要か」「インセンティブの設計は法的に問題ないか」などをクリアにする際にも頼れる。
【税理士】
開業時だけでなく、開業後も月次の損益とキャッシュフローを一緒に確認し、仕入れ・在庫・広告費の適正なバランスを調整していく。
3-4. フェーズ4：集客・リピート・EC連携のフェーズ
【Web・SNSマーケティング会社／フリーランス】
ホームページ制作、Instagram・TikTok運用、Googleビジネスプロフィール、ECサイト（BASE、Shopify等）の立ち上げなどをサポートしてくれます。最初から全部丸投げするのではなく、「設計と初期運用だけ一緒にやり、その後は自分たちで回せる状態」にしてもらうのがコスト面でもおすすめです。
【開業コンサルタント（顧問的な関わり）】
オープン後3〜6か月間の数字やお客様の反応を踏まえ、品揃えの見直し、価格の改定、在庫の戦略、集客施策のアップデートなどを一緒に検討していきます。「誰にも相談できない経営の悩み」を外に吐き出せる相手としても、長期的なメンタル面の支えになってくれるはずです。
専門家に支払う報酬は、高いコストでは？と感じるかもしれませんが、これは単なるコストではなく、数十万〜数百万円単位の失敗を防ぐためのリスク保険だと考えるべきでしょう。
まとめ：【成功の3原則】「続く店」を作るために、今日から何をすべきか
最後に、この記事の内容を踏まえ、都内でアパレル・雑貨店を「続く店」にするための「成功の3原則」を、今日から実行すべき行動としてまとめます。
- コンセプトと数字で「戦える家賃」を見切る： 曖昧な物件探しではなく、適正家賃率と、退去時の償却・原状回復義務を数字で厳しく見積もること。
- 契約前の「事前相談」でNGリスクを潰す： 古物商や飲食併設など、許認可の要件を行政窓口に確認し、物件契約後に「できない」が判明するリスクを排除すること。
- 集客を「物件探しと同時進行」で始める： 開業の半年前からSNSやECで情報発信を始め、オープン時に「待ってくれているお客様」がいる状態を作ること。
東京における物販店舗の開業は決して簡単ではありませんが、事前にリスクを知り、数字とロジックで準備を進めれば、「開いて終わり」ではなく「続いていくお店」に育てていくことができるのです。
TEMPOLYでは物件探しのサポートに留まらず、この記事で取り上げた各方面のエキスパートたちをご紹介させていただきます。
