はじめまして。テナント仲介サービスTEMPOLYの井関です。TEMPOLYでは普段、都内を中心に、 毎月400～500件の物件情報データ更新を行い、常時掲載している2000件以上の物件情報の中から様々なオーナーさんの条件に合う物件探しを支援しております。独自の人流データや商圏分析データに強みのあるTEMPOLYでは、家賃や坪数だけで判断せず、適正家賃か、エリアの人流はどうか、など商圏の動きもセットで見て、勝ち筋があるかを一緒に検討しています。
居抜き物件で開業を検討すると、ほぼ必ず向き合うことになるのが、旧オーナーへ支払う「造作譲渡料（造作譲渡金）」です。内装や設備がそのまま使えるのは大きなメリットですが、提示された金額を前に「本当に妥当なのだろうか…？」と迷われている方もいるのではないでしょうか。
結論から言うと、売り手と買い手の状況や交渉次第で価格が変わります。
あなたが新しく店を作る費用から、近い将来かかる修理代や撤去代を引いて、スケルトン渡しと比べて、どちらがオトクか判断するのが良いでしょう。
この記事では、5,000件以上の店舗情報を見てきたプロが、造作譲渡料の適正な計算方法と、値下げ交渉をうまく進めるためのコツをすべて解説します。
読み終えるころには、あなたは提示された造作譲渡料を前に迷うことはありません。「この金額ならすぐに契約」「ここは値下げ交渉すべき」「この物件は見送るべき」という判断を、はっきりとした数字に基づいて下せるようになっているはずです。
「造作譲渡」の基本と絶対に知っておくべきこと
居抜き物件を検討するなら、まず押さえてほしいのが造作譲渡です。造作譲渡とは、前の店の内装や設備（造作物）をそのまま引き継ぐ契約のこと。初めて店を出す人にはとても役立つ仕組みです。特に、2026年は、原材料費の高騰で新規の内装工事費が上昇していますから、造作譲渡の活用する人も増えています。
そもそも造作譲渡って？
造作譲渡は、前の店の造作物を引き継ぐぶん、工事の手間や費用を大幅に減らせるため、開業までの時間も短縮できます。売主は、原状回復費用を削減できるうえ、設備を売却して資金回収ができます。双方にとってメリットがある契約方法である一方で、「造作譲渡する範囲を明確に決めていなかった」「不要な設備まで引き継いでしまった」といったトラブルが起きかねない契約でもあります。
「造作物」の具体的な範囲と確認ポイント
造作物には、大きく分けて2種類があります。
建物付属設備：内装、固定空調や排気設備、固定式厨房設備など。
動産（什器・備品）：テーブル、椅子、移動式厨房機器、棚、レジなど。
契約時には、譲渡対象を明確にしたリストを作成することが重要です。また、リース契約中の設備は造作に含まれないため、所有者の確認や引継ぎ手続きが必要です。
その他の造作譲渡のメリットや細かい契約内容については、以下の記事で解説しています。
業態別に見る造作譲渡料の相場と価格を左右するポイント
造作譲渡料は、業態や設備の内容、契約条件で大きく変わります。初期投資が大きい店ほど譲渡料も高くなる傾向があります。
業種・業態別の造作譲渡料の一般的な目安
重飲食系（居酒屋、ラーメン店など）
居酒屋やラーメン店などの重飲食系店舗の場合、給排水設備や大容量の排気・換気、ガス設備など、高額で撤去が難しいインフラが必要なため、造作譲渡料は高めです。目安として坪単価30万円〜80万円程度。ただし、焼き肉店など特殊設備に特化している場合、汎用性が低く市場価値は下がる傾向があります。
軽飲食・カフェ・物販・サービス系
軽飲食やカフェなどの店舗の場合、厨房設備が比較的シンプルで汎用性が高く、多くの業態に転用しやすいのが特徴です。目安は坪単価10万円〜30万円程度で、価格は比較的安定しています。
造作譲渡料の相場を左右するポイント
造作譲渡料は上記の坪単価で決まるだけでなく、設備の状態や契約条件など、複数の要因によって価格が変動するものです。特に坪単価の幅が広い重飲食系では、以下の要因が価格を大きく左右します。
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変動要因 |
具体的な内容 |
価格への影響 |
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高額化要因：汎用性・市場性が高いケース |
設備がシンプルで、新しい業態でもそのまま使える（例：一般的なエアコン、給排水設備）。 |
価格は相場上限へ。需要が高く、市場競争が働きやすい。 |
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賃貸借契約の条件が良い（例：賃料が周辺相場より安い、契約期間が長い）。 |
プレミアムが加算される。 |
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減額要因：特殊性・老朽化リスクがあるケース |
設備が特定の業態に特化し、汎用性が低い（例：大容量の焼肉用排気設備、特殊な寿司カウンター）。 |
価格は相場下限へ。需要が限定され、買い手が付きにくい。 |
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主要設備（エアコン、冷蔵庫など）の製造年が古く、残存寿命が短い、または故障の兆候がある。 |
買主の将来修繕費として減額交渉の材料になる。 |
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貸主の造作譲渡への承諾が不確実で、取引が頓挫するリスクがある。 |
リスク回避のため減額される。 |
重飲食物件は初期投資が高額なため、売主は高めの譲渡料を望みます。しかし設備が特定業態向けで汎用性が低い場合、買主は業態変更のコストがかかります。例えば、焼き肉店の排気設備はカフェではほとんど使えません。
「損しない」ための造作譲渡の価値判断基準
造作譲渡料の妥当性を判断するには、設備や内装の状態を正しく理解することが大事です。リスクと価値を見える化すれば、無駄な出費やトラブルを防げます。ここでは、買主がチェックすべきポイントを具体例とともに紹介します。
内装・設備の状態と残存価値の評価
造作の価値は帳簿だけで決まりません。重要なのは「あと何年、問題なく使えるか」です。
居抜き物件の状態を見定めるためのポイントには、たとえば以下のようなものがあります。
設備台帳と製造年の確認
空調、厨房機器、給湯器など主要設備の製造年を照合し、耐用年数に対して残っている年数を把握します。
機能性チェックとメンテナンス履歴
異音や水漏れ、排気能力の低下などトラブル兆候がないか確認します。定期的な清掃や修繕履歴がある設備は残存価値が高く評価できます。
水回りや配管の状態
特に飲食店では給排水設備やグリストラップの状態が将来的なコストに直結します。過去のトラブルや清掃状況を確認しましょう。
業態転用性と適応可能な業種
次に、既存の造作が自分の計画する業態でどれだけ使えるかを評価します。
たとえば、重飲食からカフェに変更する場合、電気容量やガス容量、排気能力が十分か確認が必要です。容量が足りなければ増設工事が必要となり、高額費用が発生します。また、壁やカウンターの位置が新しいレイアウトに合わなければ撤去や新設工事が必要です。撤去が容易か、再利用可能なのかが、譲渡料の交渉材料になります。
賃貸借契約の条件と立地
造作譲渡料は設備だけでなく、物件の場所や契約条件でも変わります。
駅からのアクセスや視認性、周辺の競合状況は集客力に直結し、譲渡料のプレミアム要因となります。さらに賃料が周辺より安い、契約期間が長い、貸主が協力的などの条件が揃えば、取引はスムーズになり譲渡料にも上乗せされます。
将来的な撤去・更新コストとメンテナンス費用
買主は、初期費用削減だけでなく将来の潜在コストも把握する必要があります。残存寿命が短い設備や、業態変更で不要になる設備は、撤去費用や更新費用を譲渡料から差し引いて考えます。例えばあと2〜3年で交換が必要なエアコンや使わない厨房機器の撤去費用も、事前に見積もることが大切です。
買主が確認すべきポイント
貸主の正式承諾：造作譲渡と原状回復の承諾があるか。承諾なしでは取引が頓挫します。
設備の機能性・残存寿命：主要設備の故障や修繕履歴、交換までの年数を確認します。
契約不適合責任の範囲：売主が不具合について責任を負う期間と範囲を把握。短ければ譲渡料の減額交渉材料です。
リース品の有無：譲渡対象にリース品が含まれていないか、引継ぎが可能か確認します。
【実際に計算してみよう】造作譲渡料の「許容上限額」
造作譲渡料の妥当性は、設備や内装の価値だけで決まりません。結論として、初期投資の節約効果と将来リスクを合算して考える必要があります。この章では計算の考え方と具体例を紹介します。
償却期間と初期投資額からの逆算
これは、売主が当初設備に投じた費用を、法定耐用年数に基づいて減価償却した後の現在の簿価（残存価値）を算出する手法です。具体的には以下の数式で計算します。
現在の簿価 = 初期設備投資額 – 累積減価償却費
ただし、現在の簿価とはあくまで会計上の数値であり、市場における実際の需要や設備の物理的な状態、将来的な修繕コストを反映しているとは限りません。
買主が支払う造作譲渡料の上限
買主が支払う造作譲渡料の上限額の目安は、スケルトン工事費用などの新たにかかる開業コストと比較して決まります。具体的には、以下の数式で計算します。
新規スケルトン工事費用総額 – 譲渡後の修繕見込み費用 + 工期短縮による利益
新規スケルトン工事費用総額：内装、設備、インフラ全てを新たに作る場合の費用
譲渡後の修繕見込み費用：継承した設備の状態が悪く、近い将来に交換・修繕が必要となる費用、および不要な設備の撤去費用
工期短縮による利益：工期が短縮されることで、早期に営業を開始し得られたであろう利益額
適正価格の許容範囲の設定
売主の原状回復費回避額と買主が支払う造作譲渡料の上限額の間が適正価格のレンジです。設備の老朽化が進んでいたり、造作物の保証期間が新品よりも短くなっていたりすると、買主が支払う額の上限も自ずと下がります。これらのリスクが考えられる物件では、買主は貸主に提示された造作譲渡料を鵜呑みにせず、いっそう慎重に交渉を進める必要があります。
譲渡料と税金（固定資産税）
造作譲渡料を支払うと、その造作物はあなたの会社の資産となります。この資産は減価償却の対象となり、毎年、固定資産税の支払いが発生する可能性があります。初期費用を抑えるメリットだけでなく、譲渡後の税務上の取り扱いについても事前に確認しておきましょう。
【ケーススタディ】実際の造作譲渡の事例
ケーススタディA
物件：30坪の重飲食店
提示造作譲渡料：坪単価60万円、合計1,800万円
売主の回避コスト：原状回復工事費2,500万円
買主の新規総費用：3,500万円
将来修繕費：200万円
工期短縮による利益：50万円
造作譲渡料の上限：3,500 – 200 + 50 = 3,350（万円）
提示された造作譲渡料の1,800万円は一見高額に見えますが、造作譲渡料の上限額3,350万円を大幅に下回っており、大きな節約効果が見込めます。売主も原状回復費用の2,500万円を回避でき、双方にとって妥当です。
ケーススタディB
物件：20坪の軽飲食店
提示造作譲渡料：坪単価15万円、合計300万円
売主の回避コスト：50万円
買主の新規総費用：800万円
将来修繕費：400万円
工期短縮による利益：20万円
計算： 800 – 400 + 20 = 420（万円）
譲渡料300万円は一見妥当ですが、将来の修繕費400万円を考慮すると、総コストは700万円となり、新規導入費800万円とほぼ同額です。保証期間も短いため、買主にリスクが集中しています。見かけの安さに騙されず、値下げ交渉や取引見送りが適切です。
造作譲渡料の交渉を成功させるコツ
造作譲渡料の交渉で大切なのは、当たり前ですが「出店にかかる総費用を下げること」です。目の前の金額だけを見ず、設備の交換や撤去にかかる将来の出費まで考えると、あとで損をせずに済みます。ここでは、初めて店を出す人でもすぐに使える“交渉のコツ”を紹介します。
売主の事情をつかんで値下げの余地を見つける
買主が交渉で有利になるためには、相手が何を望んでいるかを知ることが大事です。売主にとって、造作譲渡の最大のメリットは“原状回復をしなくて済むこと”です。たとえば、30坪の飲食店なら原状回復に数百万円かかることも珍しくありません。売主はその出費を避けたいので、譲渡料には一定の値下げ余地があります。
ただし、売主もリスクを感じています。設備の不具合があとから見つかると責任を問われるため、情報を隠すとトラブルにつながります。買主としては「設備の状態を細かく見て、気づいた点は正直に共有する」だけでも、交渉がスムーズになります。
設備コストの数字化は格好の交渉材料
譲渡料の交渉では、設備の老朽化や不要設備の撤去費用を「数字」で示すと強い材料になります。「エアコンの交換費が25万円」「古い冷蔵庫の入れ替えが15万円」「使わないカウンターの撤去が10万円」 というように、見積もりを集めて合計額を示します。
「このまま引き継ぐと追加で50万円かかるので、譲渡料からその分を引いてほしいです」
と伝えると、売主も反論しにくくなり、交渉がまとまりやすくなります。
造作譲渡料の交渉は、具体的な数字で話すだけで驚くほどやりやすくなります。納得できる価格で契約できれば、開業後の負担も大きく減りますよ。
造作譲渡の契約手続きと事前承諾について
造作譲渡は設備の売買ではなく、「賃貸借契約の承継」とセットで進むプロセスです。貸主承諾と新賃貸借契約の成立はとくに重要で、順番を誤ると取引が成立しないこともあります。ここでは実務で最も一般的な手順を整理します。
造作譲渡で実際に必要な手続き
①貸主への相談と承諾確認
造作譲渡の第一歩は、売主が貸主に相談するところから始まります。居抜きで売却する意向、そして原状回復義務を新借主へ引き継ぐことの可否について、貸主の正式な承諾を取得します。
②買主による内覧
貸主承諾を確認したら、買主が物件を詳細に調査します。ここで行うのはただの内覧ではなく、将来の修繕費や撤去費まで見極める専門的なチェックです。
チェックする項目としては、設備の状態・機能・異音や水漏れの有無の確認、造作の中にリース品が含まれていないか、といったものがあります。
ただし、実際に買主が個人で造作の細かい確認や、その家賃が事業として適正かを判断するのは非常に難しいのが現実です。
TEMPOLYでは、単純な設備の状態だけでなく、人流データや周辺の商業集積データを使い、「この家賃なら、この立地でどれくらいの売上が見込めるか」という事業の成立可能性をセットで分析しています。
③造作譲渡契約の締結
造作に問題がないことが確認出来たら、新旧借主の間で造作譲渡の内容について契約を結びます。この契約には、譲渡対象、譲渡料、支払い方法、引渡日といった内容が含まれます。
ここでとくに重要なのが、原状回復義務の所在を契約書に明記すること。貸主の承諾内容と契約書の内容が一致しているか、必ず確認します。
④賃貸借契約の締結
最後に、貸主と新借主の間で新しい賃貸借契約を締結します。この契約が成立した段階で、原状回復義務が正式に新借主へ移転します。
実務上、造作譲渡契約は「賃貸借契約が成立したときに効力を発生する」停止条件付き契約とされることが一般的です。
これは、賃貸借契約が成立しない場合に、造作譲渡契約が無効となるトラブルを避けるためです。
造作譲渡でよくあるトラブルと対策
造作譲渡は便利な仕組みですが、手続きを急ぐと設備の故障や契約の食い違いなどのトラブルに発展することがあります。ここでは実務で特に多いトラブルと、その防ぎ方をわかりやすく整理します。
契約後の設備故障
造作譲渡でもっとも多いトラブルが、引き渡し後すぐに設備が壊れてしまうケースです。とくに業務用エアコンや冷蔵庫、排気設備は故障リスクが高く、修理費が数十万円になることもあります。
原因としては、内覧時に動作確認が十分に行われていなかったり、売主側が保有しているメンテナンス履歴に抜けがあったりするケースが一般的です。また、売主が説明した状態と実際の設備の状態が異なることが、後々のトラブルにつながることもあります。
こうしたリスクを避けるためには、内覧時に設備の試運転を行い、稼働音や風量、水漏れなどをその場で確認することが大切です。設備の状態を客観的に判断することが難しい場合は、専門サービスによるチェックを利用するのも有効です。さらに、造作譲渡契約書には設備ごとの保証期間（契約不適合責任）を定めておくことで、万が一の故障時にも対応しやすくなります。
原状回復義務の所在がわからない
原状回復義務を誰が負っているのかを曖昧なまま進めてしまい、のちのち大きなトラブルにつながるケースもよくあります。売主は「新借主が引き継ぐ」と思っている一方で、新借主は「本来は前借主の義務ではないか」と考えている、というように三者の認識がずれている状態では、退去時に大きな負担が生じます。
原状回復義務のトラブルを避けるためには、最初の段階で貸主から取得する承諾書に、その義務を誰が負うのかをはっきりと書いてもらうことが欠かせません。造作譲渡契約書にも、貸主承諾書と同じ内容をそのまま盛り込み、三者の認識が完全に一致した状態で契約を進めるようにする必要があります。
とくに「退去時にスケルトンに戻す必要があるかどうか」は、店舗の利益に直結する大きなポイントです。曖昧なままスタートすると、将来の負担が一気に膨らむこともあります。
貸主への相談前に売却交渉を進めてしまう
意外と多いのが、売主が貸主に相談する前に買主へ案内してしまうケースです。これは取引が不成立となる原因にもなり、貸主との関係悪化を招くリスクもあります。
貸主が造作譲渡を禁止している場合や、契約内容によっては引き継ぎができない場合もあります。こうした条件を確認せずに取引を進めてしまうと、途中まで買主と話が進んでいても、貸主が承諾しないために契約そのものが成立しないことがあります。
こうしたトラブルを避けるためには、売却を検討した段階で必ず貸主に相談し、承諾を得ておくことが必要です。承諾は口頭ではなく書面で残し、その内容をもとに売主・買主・貸主のあいだで認識を揃えておくと、安全に取引を進められます。
造作譲渡料の正しい判断は「将来かかるお金」で決まる
造作譲渡料は、単に設備を買うお金ではなく、「初期費用をどれだけ抑えられるか」と「将来どれだけリスクを負うか」を総合して考える、重要な投資です。この初期費用で失敗しないために、最後に次の3つの大切な点を確認してください。
判断基準は「あなたが支払う費用」
提示された金額が適正かどうかは、「もし全て新しく設備を入れたら」という総額から、引き継いだ設備の修理や撤去にかかる費用を差し引いた「あなたが支払える上限額」と比べて判断してください。これが、高い譲渡料を避けるための絶対のルールです。
交渉には具体的な金額を
エアコンの製造年や水回りの状態から、交換や修理にかかる費用を見積もりとして具体的な数字で示しましょう。これによって、感情論ではなく、理にかなった値下げ交渉を進めることができます。
取引の土台は「書面での約束」
引き渡し後に設備が壊れた場合の保証期間と、特に費用が高くなりやすい原状回復義務を、大家さんの正式な同意書に明確に書いてもらい、契約書に盛り込むことで、将来の大きなトラブルを防げます。
造作譲渡の交渉は、あなたの店の経営を大きく左右します。この記事で学んだ知識を武器に、納得のいく条件で契約し、成功への一歩を踏み出してください。
商業用不動産に特化したポータルサイト「TEMPOLY」では、人流データやエリア分析といった客観的なデータに基づいて、造作譲渡料の妥当性を評価しています。
もし、造作譲渡の交渉に不安や疑問があれば、私たちTEMPOLYにいつでもご相談ください。あなたが店舗運営にベストな選択肢を見つけるお手伝いをさせていただければ幸いです。
