第１回：店舗賃貸の可能性 – 住居との比較で収益性の高さを解説
不動産オーナーの皆様、こんにちは！TEMPOLY編集部です。
昨今の不動産市場において、店舗賃貸はその収益性の高さから、資産運用の新たな選択肢として注目を集めています。しかし、「店舗賃貸は本当に収益性が高いのか？」「住居賃貸との具体的な違いは？」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
今回のメルマガでは、店舗賃貸が秘める大きな可能性を、具体的なデータと事例を用いて徹底的に解説します。眠れる資産を最大限に活用し、収益を飛躍的に向上させるための第一歩を、私たちと一緒に踏み出しましょう。
１．賃料単価比較：店舗 VS 住居・事務所 – 具体的な数値で見る収益性の違い
賃料設定は、不動産経営における収益性を大きく左右する重要な要素です。ゼン・ランドが独自に調査したデータによると、店舗賃料は住居賃料と比較して、平均坪単価で約2倍、事務所賃料と比較しても約１．４倍という結果が出ています。
具体例として、弊社事務所（渋谷）より半径５００m圏内の２０２４年１月～１２月のATBB成約事例を中心とした調査では、平均坪単価は以下の通りです。
- 店舗賃料 ：３４，３００円
- 事務所賃料：２４，６００円（店舗の約７０%）
- 住居賃料 ：１７，４００円（店舗の約５０%）
このデータからも明らかなように、店舗賃貸は他の用途と比較して高い収益性を期待できます。特に、お酒を提供する飲食店や、高単価のアパレル店舗、専門性の高いクリニックなどは、高い賃料負担力を持つ傾向があります。
２．店舗賃貸による収入アップのメリット – 具体的なシミュレーションで収益性を実感
賃料を最大化することは、オーナー様の収入アップに直結します。
例えば、
- 月に３万円賃料をアップさせることで、年間３６万円の収入増となります。
- もし、ビル内に店舗として貸し出し可能な区画が３つあれば、年間１０８万円もの収入アップが期待できます。
新築から２０年後に建物の経年劣化等により大規模修繕工事を行う必要がある可能性は高く、費用も建物劣化状況、修繕箇所によりますが１，５００万円かかることもあります。
そんな時、年間１０８万円の収入増を２０年間継続できれば、２，１６０万円のプラス収入となり、将来的な大規模修繕工事の費用に備えることも可能です。
３．売却価格上昇のメリット – 賃料アップが資産価値を押し上げる
店舗賃貸による収益の最大化は、毎月の収入アップだけでなく、将来的な売却価格にも大きな影響を与えます。
収益還元法による不動産査定では、利回りを基準に売却価格を算出するため、賃料が上昇することで物件の売却価格も上昇します。
具体的には、
- 売却時の利回りを５%と設定した場合、毎月の賃料が１０万円上昇すると、売却価格は約２，４００万円上昇する可能性があります。
月額賃料９０万円の物件を月額賃料１００万円まで上昇させた場合は下記のようになります。
このように賃料の違いが不動産の売却価格に与える影響は非常に大きいことがわかります。月額賃料を１０万円上昇させることにより、年間賃料の総額が１２０万円増加します。これを売却時の利回りを５%と設定して計算すると、売却価格は２，４００万円上昇します。賃料の設定は投資家にとって重要な要素であり、高い賃料に改定することができる物件は、それだけ不動産価値も高くなる可能性があります。したがって、適切な賃料設定は投資戦略の一環として非常に重要です。
４．店舗賃貸ならではのメリット – 住宅設備費用の負担軽減
店舗物件の場合、スケルトン状態（コンクリート打ちっぱなしの状態）での引き渡しが一般的です。そのため、住居賃貸で必要となるお風呂、トイレ、キッチンなどの住宅設備費用がかかりません。
これは、初期投資を抑え、収益性を高める上で大きなメリットとなります。
※店舗の場合、インフラスペック(電気ガス水道等)は住居より大きな容量が必要ですので、費用負担が増える箇所もございます。
まとめ
店舗賃貸は、具体的な数値データやシミュレーションからも明らかなように、住居賃貸や事務所賃貸と比較して、高い収益性を期待できる有効な資産活用方法です。賃料収入の増加、売却価格の上昇、初期投資の抑制など、多くのメリットを享受できます。
